房地产开发行业周报:集中网签备案后 本周新房成交环比明显回落
新房:经过年底房企加力推盘促销和集中网签备案后,本周样本城市新房成交环比明显回落,整体量能靠拢2024 年初。本周30 个城市新房成交面积为188.7 万平方米,环比下降44.7%,同比提升6.8%,其中样本一线城市的新房成交面积为63.9 万方,环比-23.8%,同比+36.1%;样本二线城市为76.8 万方,环比-57.4%,同比-17.3%;样本三线城市为48.0万方,环比-37.5%,同比+30.5%。二线城市环比显著下行,主要是武汉环比-75.9%、苏州环比-87.3%降幅较为明显,对样本二线城市整体有较大影响。
二手房:本周成交维持高位。本周14 个样本城市二手房成交面积合计233.9 万方,环比增长10.9%,同比增长34.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为99.7 万方,环比-3.0%;样本二线城市为107.4万方,环比21.9%;样本三线城市为26.8 万方,环比34.2%。
行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.7%,落后沪深300 指数1.58 个百分点,在31 个申万一级行业排名第21 名。
信用债:本周(1.6-1.12)共发行房企信用债19 只,环比增加18 只;发行规模共计118.50 亿元,环比增加112.8 亿元,总偿还量80.47 亿元,环比增加63.32 亿元,净融资额为38.03 亿元,环比增加49.48 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(45.5%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据(45.0%)为主要构成。债券期限方面,本周以1-3 年(59.7%)的债券为主。
投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上,我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量,板块主做政策beta,节奏和仓位控制更重要,配置方向可选:(1)基本面alpha 公司:A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业属于跟涨:华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等;(4)转型概念系:张江高科、中华企业等等;(5)中介:贝壳。
风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。