房地产开发行业周报:本周新房成交环比-16.8% 二手房环比-22.3%

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2025-01-05

  核心城市二手房成交延续活跃,12 月上海、北京、深圳成交续创年内新高。12 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为29711 套、21556 套、8516 套,环比分别+9.8%、+14.9%、+15.8%,均创年内新高。整体来看,目前二手房市场较新房市场更强的态势未变,2024 年末部分城市新房市场在房企加力推盘和营销带动下有所翘尾,但弹性仍不及二手房市场,二手房向新房传导的链条仍不太畅通。我们预计,2025 年核心城市二手房成交或维持相对较高规模,新房的真正企稳仍需政策的加码;今年春节假期较早,重点关注“小阳春”实际表现、3 月政策落地情况以及对市场信心修复的情况。

      行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-7.7%,落后沪深300 指数2.48 个百分点,在31 个申万一级行业排名第21 名。

      新房:本周30 个城市新房成交面积为338.7 万平方米,环比下降16.8%,同比提升68.7%,其中样本一线城市的新房成交面积为83.8 万方,环比-8.7%,同比+115.7%;样本二线城市为178.1 万方,环比-26.3%,同比+38.4%;样本三线城市为76.9 万方,环比+4.5%,同比+130.6%。

      二手房:本周14 个样本城市二手房成交面积合计209.7 万方,环比下降22.3%,同比增长66.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为102.8 万方,环比-13.3%;样本二线城市为86.9 万方,环比-26.7%;样本三线城市为20.0 万方,环比-39.0%。

      信用债:本周(2024.12.30-2025.1.5)共发行房企信用债1 只,环比减少5 只;发行规模共计5.70 亿元,环比减少37.1 亿元,总偿还量17.15 亿元,环比减少55.6 亿元,净融资额为-11.45 亿元,环比增加18.5 亿元。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上,我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量,板块主做政策beta,节奏和仓位控制更重要,配置方向可选:(1)基本面alpha 公司:A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业属于跟涨:华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等;(4)转型概念系:张江高科、中华企业等等;(5)中介:贝壳。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。