房地产开发行业周报:全年样本城市新房同比-22.3% 二手房同比+1.2%

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-12-29

  2024 年30 城新房成交规模延续下降,在政策加持下市场边际改善,年末有一定翘尾。本周(12.21-12.27)为2024 年周度数据跟踪的最后一周,从我们跟踪的30 个样本城市新房成交看,本周高频数据翘尾不明显,主要是年末最后几天特别是12.30、12.31 未纳入统计。纵观2024 年,特别是10 月以后,样本城市新房成交相较于9 月及以前确有一定改善,考虑到未纳入统计的最后4 天集中网签备案可能性较高,我们预计30 城新房成交将完成翘尾走势。2024 年52 周累计,样本30 城新房成交共计11476.8万方,同比-22.3%;一线城市为2894.7 万方,同比-12.2%;二线城市为5501.4 万方,同比-30.5%;三线城市为3080.8 万方,同比-13.8%。

      2024 年13 城二手房表现强于新房,年末翘尾也较新房更明显,处于近年高位。2024 年52 周累计,样本13 城累计二手房成交面积为6004.9 万方,同比增长1.2%;其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2100.7万方,同比+23.3%;样本二线城市为2661.4 万方,同比-8.6%;样本三线城市为1242.8 万方,同比-5.8%。

      新房:本周30 个城市新房成交面积为398.3 万平方米,环比提升13.4%,同比提升2.2%,其中样本一线城市的新房成交面积为91.8 万方,环比+7.1%,同比+25.5%;样本二线城市为237.4 万方,环比+23.4%,同比+0.9%;样本三线城市为69.1 万方,环比-5.5%,同比-14.8%。

      二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计154.1 万方,环比增长1.6%,同比增长31.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.4 万方,环比-2.4%;样本二线城市为59.9 万方,环比10.0%;样本三线城市为32.7 万方,环比-4.7%。

      行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%,落后沪深300 指数4.90 个百分点,在31 个申万一级行业排名第27 名。

      信用债:根据wind 统计数据,本周(12.23-12.29)共发行房企信用债6只,环比减少15 只;发行规模共计42.80 亿元,环比减少77.67 亿元,总偿还量72.75 亿元,环比减少14.18 亿元,净融资额为-29.95 亿元,环比减少63.49 亿元。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上,我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量,板块主做政策beta,节奏和仓位控制更重要,配置方向可选:(1)基本面alpha 公司:A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业属于跟涨:华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等;(4)转型概念系:张江高科、中华企业等等;(5)中介:贝壳。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。