房地产：楼市稳定取态延续 宏观政策表述积极

　　事件

    　　2024 年12 月9 日，中央政治局召开会议1（以下简称“会议”），分析研究2025 年经济工作，提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策‘组合拳’”、“要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”、“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力”。

    　　评论

    　　会议对楼市表述延续“止跌回稳”取态，宏观政策表述更为积极。本次会议提出“稳住楼市股市”，整体延续9 月政治局会议2“促进房地产市场止跌回稳”的取态；但宏观政策方面提出了“更加积极的财政政策”、“适度宽松的货币政策”、“加强超常规逆周期调节”、“大力提振消费”的积极表述。考虑到当前楼市面临的根本问题是居民收入预期和房价预期走弱背景下的购房需求萎缩问题，积极的宏观政策与楼市稳定政策配套有望在一定程度上缓解这一问题，建议持续观察后续具体政策措施的跟进。

    　　当前楼市正处于政策出台后的脉冲式反应中，趋势延续性仍有赖于接下来政策的接续发力。自9 月政治局会议后，伴随着一线城市限购限贷政策的积极调整，新房和二手房销售面积持续环比上涨至10 月末，同期头部城市挂牌价也有所反弹；进入11 月后，百强房企口径的新房销售金额环比回落17%，二手房销售面积也逐周有所回落（最新一周二手房销售面积由于税费政策生效带来的集中备案阶段性回升），头部城市挂牌价也略有下行。整体来看，本轮政策带来的基本面修复仍具备脉冲特征，但修复幅度和持续时长一定程度上高于以往周期；往前看，我们认为明年基本面修复趋势能否持续，仍显著依赖于宏观政策在稳定居民收入预期方面的节奏和效果，以及地产政策在调节供需关系、稳定房价预期方面的进展。

    　　积极提示地产板块投资机会。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平，我们推荐A股招商蛇口、滨江集团；港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。

    　　风险

    　　政策落地节奏与效果不及预期，房企信用风险超预期恶化。