房地产行业周报(2024年44周)：商业住房贷款利率实行新定价机制 10月新房二手房网签双增

　　板块行情：第44 周（10 月28 日-11 月1 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.0%，在31 个一级行业板块中排名第1。

    　　政策要闻：中央层面：1）国务院：鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策，多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。2）工农中建交邮储等银行：将从11 月1 日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，完善商业性个人住房贷款利率定价机制即将正式落地。3）住建部：据住房城乡建设部数据，10 月份全国新建商品房网签成交量同比、同比分别增长0.9%、6.7%，全国二手房网签成交量同比、环比分别增长8.9%、4.5%，10 月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，2007 年以来首次“银十”超过“金九”。地方层面：1）江西：支持专项债券资金回收符合条件的闲置存量土地，并支持专项债券资金和保障性安居工程补助资金收购存量商品房用作保障性住房，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）哈尔滨：即日起至11 月5 日征集存量商品房作保障房，优先整栋未售项目，收购价参考保障房重置价，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。3）天津：

    　　放宽在北京、河北购房提取公积金政策，不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。4）宁夏：从严格控制增量、持续优化存量、提高供应质量等6 个方面，制定出台20 条措施“组合拳”，促进房地产市场止跌回稳。5）大连：从存量房贷利率加点幅度不低于-30BP，最低首付比例统一为15%等14 个方面，促进房地产市场平稳健康发展。6）郑州：

    　　全市所有在售房地产项目均纳入房票购买范围，持有房票的群众将享有与等价货币相同的购买能力。7）北京：全面启动房地一体宅基地确权登记工作，依法依规处理"一户多宅"、宅基地上房屋属于不同权利人等问题。

    　　公司动态：1）我爱我家：前三季度归母净利润为848.66 万元，同比增长112%。

    　　2）招商蛇口：2024 年第三次临时股东大会通过了以集中竞价交易方式回购公司股份方案。3）万科：获交通银行深圳分行80.3 亿元融资，上海万锴、广州万合子公司提供担保，本次担保发生后，万科对外担保总额将为1194.48 亿元，占公司2023 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.63%；万物云1.5 亿向万科收购武汉新唐50%股权，资金全额应专用于向万物云及其指定主体支付偿还万科企业及其直接、间接持股主体或关联方对公司的既存债务。

    　　销售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升33%。1）本周20 城商品房成交面积338.8 万方，商品房日平均成交面积48.4 万方，环比上升22%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积9381 万方，累计同比下降26%。3）第44 周10 城二手房成交面积203.7 万方，日平均成交面积29.1 万方，环比增加3%，同比上升33%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积6134 万方，同比增速保持不变。

    　　投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。