房地产行业专题报告：向回看系列10：从ARAMARK看中国物业行业未来-聚焦业务本源 做好新时代服务商

　　投资要点：

    　　Aramark：锤炼90 载，打造全球IFM 服务标杆。公司1936 年成立于美国，是全球公认的三大IFM 服务龙头企业之一，主业围绕餐饮、设备管理和制服三大核心服务为企业客户提供定制化一站式综合解决方案。根据2023 财年的总收入，公司在北美餐饮和设施服务行业排名前二，在国际餐饮和设施服务行业排名前三。

    　　为什么要研究Aramark？1）IFM 全称Integrated Facility Management，直译为综合设施管理，主要是指企业把非核心业务通过整合外包方式交由第三方服务商从而实现去后勤化，促使企业更专注于发展核心主业。近年来，随着中国经济发展以及国家新型工业化道路持续推进，企业对于后勤服务外包化的接受程度逐步提升。综合服务外包开始逐步成为企业发展趋势。2）通过研究Aramark业务发展历程、经营优势以及在业务发展过程中关键性选择，对理解中国IFM服务的长期空间和发展趋势具有较好借鉴意义，尤其是对中国物业企业未来战略和发展方向，理解海外资本市场投资风格具有较强指导意义。3）公司具备相对优秀的财务和资本市场表现，对理解海外资本市场投资风格具备帮助。

    　　Aramark 战略1）：从加法到减法，从并购扩张起步，但在聚焦深耕中升华。

    　　公司从团餐服务出发，到多元化服务提供，再到专业化IFM 服务商的演变过程。

    　　期间，企业一共经历三次上市，在战略和打法上都做出相应调整，公司整体战略基本分成两大部分，即1）从加法到减法，先扩大品牌后续理清业务边界，开始聚焦深耕；2）深耕中重视核心竞争力和可持续性发展，严守各项财务纪律。

    　　Aramark 战略2）：四大方向实现主业聚焦，树立可持续增长基石。企业更大成功来自后期有效聚焦IFM 业务，并不断构建核心竞争力以实现可持续发展。

    　　公司整体通过四大方向努力，即：1）把握产业升级，持续发力聚焦IFM 赛道；2）严守投资纪律，主动降杠杆增韧性；3）构建加大客户关系管理体系；4）优化供应链体系以实现标准化和柔性。

    　　从Aramark 看中国物业：做好时代服务商。Aramark 的成功得益于重视时代发展变化，及时切换不同赛道并有序聚焦。业务层面，我们认为中国物企应：1）重视新质生产力发展，寻求潜在IFM 业务机遇。随着国内已经开始推动新质生产力，我们预计在未来三年内，对应人才和企业数量将大幅增多。因此而形成的IFM 业务需求会有效放大；2）围绕现有业务资源，通过收并购与整合服务能力，迅速构建起全新IFM 服务体系；3）不断打磨核心业务条线能力，以甲方需求为核心，培养定制化服务解决能力；4）打造专属服务优势，提升专属赛道知名度； 5）重视现金管理，持续构建可循环业务。6）关注企业出海机遇，为中国企业出海做好服务。

    　　总结与展望。回顾Aramark 近90 年的发展历程，企业通过自身持续不断努力和摸索成为当下全球IFM 服务标杆企业之一。总结其成功经验，一方面，企业重视时代变化，懂得顺势而为，两次抓住时代变革与新风口；另一方面，企业并没有在粗放多元化和简单规模性扩张上过度占用资源，在适当时机重新进行自我审视，注重逐步理清业务边界和开启聚焦深耕。企业始终把优化提升核心业务专业能力作为第一要务，并对此保持深度战略的一致性。

    　　风险提示：1）本文不构成对Aramark 的任何投资建议；2）不同国家发展国情存在差异。中国物业行业发展具备自身特点和优势。海外经验不可僵化照搬。