房地产开发行业2024W43:本周新房成交同比-11.0% LPR年内累计已调降60BP

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-10-27

  5 年期以上LPR 下调25BP,年内累计已调降60BP,我们认为未来仍有下调空间。央行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024 年10 月贷款市场报价利率(LPR)为:5 年期以上LPR 为3.6%,调降25BP,单月降幅持平历史最大降幅;年初至今累计调降达60BP,为LPR 历史最大降幅。

      整体力度符合此前“924”央行会议提到的“降低中央银行的政策利率、同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行”以及“926”政治局会议提到的“实施有力度的降息”等表述。我们此前报告多次提到利率中枢下移是大趋势,我们认为未来利率仍有下调空间,将会有更多城市新发房贷利率进入“2 字头”,进一步减轻购房者信贷负担。

      行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为3.0%,领先沪深300 指数2.18 个百分点,在31 个申万一级行业排名第18 名。

      新房:本周30 个城市新房成交面积为270.9 万平方米,环比下降8.2%,同比下降11.0%,其中样本一线城市的新房成交面积为76.5 万方,环比-9.0%,同比+4.0%;样本二线城市为116.6 万方,环比+5.0%,同比-34.2%;样本三线城市为77.8 万方,环比-22.2%,同比+44.7%。

      二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计141.3 万方,环比下降8.2%,同比增长5.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为59.2万方,环比-4.2%;样本二线城市为53.7 万方,环比-13.1%;样本三线城市为28.5 万方,环比-6.2%。

      信用债:本周(10.21-10.27)共发行房企信用债8 只,环比减少1 只;发行规模共计53.70 亿元,环比增加1.02 亿元,总偿还量34.99 亿元,环比减少24.37 亿元,净融资额为18.71 亿元,环比增加25.39 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(64.4%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据(77.7%)为主要构成。债券期限方面,本周以1-3 年(68.3%)的债券为主。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:(1)基本面alpha 公司:A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业:A 股招商积余,H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等;(4)中介:贝壳。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。