宏观点评报告:节后北上深新房热度回落

类别:宏观 机构:华西证券股份有限公司 研究员:黄晓曦 日期:2024-10-13

  国庆节后一周成交观察:

      国庆期间16 个城市完整披露每日销售数据,分析这16 个城市国庆假期后一周地产情况,为了保持可比,将国庆假期后一周表现与国庆假期前一周数据对比,后一周成交不满7 天的,用日均值乘以7 做周度处理。

      新房热度下滑,国庆节后一周16 城新房成交较前一周下滑21.7%。一线城市中仅广州较节前一周增长14.4%,其他城市均下滑。北京、上海、深圳节后一周新房成交分别相较节前一周下滑36.7%、36.5%、74.4%。

      与“517 政策”后周成交高点相比,广州、北京、上海新房节后成交分别相当于“517 政策”后周成交高点(7 月第一周)的94%、45%、48%。深圳相当于“517 政策”后周成交高点(节前一周)的26%。

      二线城市中武汉新房成交较节前一周增长,济南、苏州、成都、青岛、宁波成交均下滑。

      国庆后一周,二手房仍存热度,6 城二手房成交较节前一周增长32.3%,一线城市中北京、上海、深圳二手房成交分别较节前一周增长7.8%、38.0%、80.7%,广州无数据。

      与“517 政策”后周成交高点相比,北京、上海二手房节后成交分别相当于“517 政策”后周成交高点(6月最后一周)的84%、90%。深圳节后一周成交创年内新高。

      国庆分城市成交观察:

      新房方面,国庆假期前三天新房热度较高,但4 号开始热度回落。16 个完整披露每日销售数据城市国庆合计成交51.2 万方,较2023 年同期下滑7.8%。拆分来看,假期后半段新房热度回落,10 月1-3 日新房成交同比增长26%,10 月4-6 日新房成交同比下滑38%。

      分城市层级来看,国庆期间,一线城市成交实现同比正增长,而二、三线城市新房成交同比仍下滑。

      四个一线城市新房成交较2023 年同期增长5.9%,较2022 年同期下滑30.7%,其中北京、上海今年国庆新房成交同比增幅偏高,分别为70.8%、28.9%。

      六个二线城市新房成交较2023 年同期下滑2.3%,较2022 年同期下滑14.2%。分城市来看,苏州表现较好,今年国庆成交规模较2023 年、2022 年同期均增长。济南较2023 年同比增长,但较2022 年同期仍下滑。

      武汉、成都、宁波、青岛相对偏弱,不及去年同期,也低于2022 年同期。

      三线城市新房成交整体表现偏弱,六个三线城市新房成交较2023 年同期下滑29.4%,较2022 年同期下滑53.4%。

      二手房方面,一线城市中上海、深圳、北京同比大幅回升,国庆二手房成交面积较2023同期增长293.6%、215.3%、30.9%。与2022 年同期相比,北京二手房成交仍下滑33.4%,而深圳增长351.7%(上海无数据)。二三线城市样本偏少,佛山、青岛有历史可比数据,分别较去年同期增长147.9%、70.9%。东莞较去年同期下滑27.9%。

      价格方面,北京、上海二手房挂牌价指数继续下滑。北京、上海二手房挂牌价指数自2023 年6 月以来呈现持续下滑趋势。二手房挂牌价已披露到9 月30 日,9 月30 日北京二手房出售挂牌价周度指数环比小幅下滑0.45%(9 月23 日环比下滑0.21%),上海环比下滑0.85%(9 月23 日环比下滑0.01%)。

      国庆节后一周,50 城新房成交较节前一周下滑25%数据处理说明:(1)披露国庆每日成交明细的样本偏少,仅16 城,为了更好地跟踪国庆后一周整体表现,将样本个数扩大到50 城(多出来的样本也有披露国庆数据,但不足7 天),继续跟踪50 城表现。(2)国庆后一周成交不满7 天的,用日均值乘以7 做周度处理。

      根据50 城新房数据,今年国庆后一周(10 月8-11 日)新房成交面积337 万方,较节前一周(9 月23-29日)下滑25%,但强于今年7-9 月的其他12 周,成交体量相当于年内周度成交高点(6 月21-27 日)的61%,相当于“517 政策”前一周的101%。

      相比历史同期,国庆后一周(10 月8-11 日)新房成交环比表现弱于历史同期。与历史同期季节性规律相比,国庆后一周新房成交面积较节前一周(9 月23-29 日)下滑25%,低于2020-2023 年同期环比均值17 个百分点。从成交体量来看,国庆后一周新房成交337 万方,较2023 年同期下滑20%。

      累计来看,今年年初至10 月11 日新房成交同比下滑31%,降幅略高于9 月的30%,也高于8 月的25%。

      以“517”新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值(前60 天)作为对比的基点100%,将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理,以观察剔除季节性规律的成交数据。与2015-2023 年同期均值相比,“924”当周(9月23-29 日)新房成交标准化比值高25 个百分点,国庆节后一周(10 月8-11 日)新房成交标准化比值低13 个百分点,“924”地产新政提振效果有待观察。

      国庆节后一周,15 城二手房成交较节前一周增长15%同样做7 日化处理,根据15 城二手房成交数据,今年国庆假期后一周(10 月8-11 日)二手房周成交面积236 万方,较节前一周(9 月23-29 日)增长15%,成交体量相当于全年周度成交高点(4 月22-28 日)的97%。

      国庆假期后一周(10 月8-11 日)二手房成交环比表现强于历史同期。与历史同期季节性规律相比,国庆后一周二手房成交面积较节前一周(9 月23-29 日)增长15%,高于2020-2023 年同期环比均值6 个百分点。从成交体量来看,国庆后一周二手房成交236 万方,较2020-2023 年同期均值增长20%,较2023 年同期增长1%。

      累计来看,10 月1-11 日二手房成交同比增长5%,而9 月为同比下滑3%。今年年初至10 月11 日二手房成交同比下滑3%。

      同样以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值(前60 天)作为对比的基点100%,将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。国庆前一周标准化比值为93%,高出2015-2023 年同期均值4 个百分点,国庆后一周标准化比值为122%,高出2015-2023 年同期均值26 个百分点,二手房成交量在“924”地产新政影响下明显提升。

      风险提示

      地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。