房地产行业周报:国庆楼市热度较高 财政接力稳地产
行业点评
本周A 股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周(10.5-10.11)申万A 股房地产板块涨跌幅为-8.3%,在各板块中位列第26;WIND 港股房地产板块涨跌幅为-11.8%,在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%,恒生中国企业指数涨跌幅为-6.6%,沪深300 指数涨跌幅为-3.3%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6%和-9.3%。
无锡三批次土拍平淡,七宗地块均底价成交。本周(10.5-10.11)全国300 城宅地成交建面564 万㎡,单周环比+62%,单周同比+227%,平均溢价率2%。2024 年初至今,全国300 城累计宅地成交建面16590 万㎡,累计同比-40%;年初至今,保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比下降,由于备案有滞后性,尚未体现在本周数据中。本周(10.5-10.11)35 个城市商品房成交合计208 万平米,周环比-22%,周同比-19%。其中:一线城市周环比-22%,周同比-15%;二线城市周环比-22%,周同比-26%;三四线城市周环比-25%,周同比+64%。
本周二手房成交同环比均有所上升。本周(10.5-10.11)15 个城市二手房成交合计178 万平米,周环比+89%,周同比+4%。其中:一线城市周环比+65%,周同比+42%;二线城市周环比+112%,周同比-14%;三四线城市周环比+129%,周同比-5%。
9 月末新政落地后,国庆假期重点城市楼市表现火热。今年9 月下旬,从中央到地方楼市宽松政策密集加码,居民购房信心有所修复。由于当前房管局备案数据或有延迟,根据克而瑞调研数据,重点城市来访、认购量均有不同程度回升,显著好于9 月和五一假期,总体有止跌回稳趋势。其中①以北上广深为典型代表的核心一线城市,在9 月末均出台楼市新政,受益于政策利好,新房和二手房成交均大幅增长,整体市场热度稳步回升;②前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象;③合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡,整体认购和前期变动不大,项目分化持续加剧。
财政增量政策发力,加速地产供需平衡。从大方向上看:一是财政积极扩张,通过加大财政政策逆周期调节力度,有利于托底经济,带动投资,增加居民收入,扩大内需;二是大力支持地方化债,若地方获得资金支持,债务压力得以缓解,则有望腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生,均能对当前地产困局有所缓解。从地产角度看,过往政策已在调供给、促需求、化风险三方面发力;而新一轮增量政策箭在弦上,通过扩大专项债使用范围,回收土储及存量商品房,既能助力地产去库,又能缓解流动性压力,加速地产供需平衡。
投资建议
中央重磅定调“止跌回稳”后,当前货币政策、财政政策、房地产金融政策齐发力。随着四季度各项政策加速落地,加快地产止跌回稳进程。预期改变、信心提振后,地产板块估值低、仓位低,应积极把握地产机遇,持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的:房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企,如绿城中国、越秀地产、滨江集团;中介推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度持续提升,拥有核心竞争力的中介平台贝壳;物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约