地产行业周报:政策组合拳落地 市场活跃度提升

类别:行业 机构:浙商证券股份有限公司 研究员:杨凡/吴贵伦 日期:2024-09-30

  投资要点

      前提提示:冰山活跃指数为二手带看数据计算得到,数值超过30 代表市场活跃,低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数,由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为9 月23日-9 月29 日。

      本周冰山活跃指数环比上涨

      本周重点50 城冰山活跃指数为14.4,与上周相比上涨1 个点,较8 月周均值13.7 上涨0.7 个点。本周45 个城市看房活跃度上升,涨幅最为明显的是西安、武汉、杭州,分别上涨8、8、5 个点,其余城市包括南京、苏州、绍兴等城市上涨区间均处在1-4 个点。一线城市本周全部上涨,北京、上海、深圳、广州分别上涨4、3、3、3 个点,北京达到30 的活跃值门槛。整体来看,一线城市本周活跃值为26.3(+3.3 个点)、新一线城市17.6(+3.2 个点)、二线城市13.3(+1.4 个点)。新政刺激作用在本周已有所体现,一线城市最为明显。

      二手房冰山房价指数跌幅环比收窄

      本周重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.14%,跌幅较上周收窄0.26pct。本周50 个城市中12 个城市冰山房价指数环比上涨,其中惠州、泉州涨幅超过2%,其余城市包括贵阳、福州、东莞等城市涨幅均在2%之内。当前重点50 城冰山房价指数周度数据环比仍然为负,自4 月中旬以来房价滚动月环比跌幅保持在1%左右,9 月29 日冰山房价指数绝对值在517 新政后下跌4.7%,较年初下跌9.7%。具体城市来看,517 新政后重点50 城所有城市房价均下降,且累计跌幅呈现扩大趋势,其中太原、贵阳、海口等7 个城市跌幅在3%以内。跌幅较大的城市包括常州、厦门、南通,跌幅均超过7%。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-4.8%(-0.5pct)、-3.9%(-0.7pct)、-4.5%(-0.1pct)、-5.3%(持平)。根据历史经验,新政传导到房价端仍需时间,房价暂未出现显著回升。

      新房及二手房成交环比上涨

      根据Wind 数据,本周重点30 城新房成交面积216 万平,环比+65.2%,较2023 年周均成交下降18.2%,降幅较上周收窄32.3pct;2024W1-39 成交面积累计同比为-34.5%,降幅较上周扩大0.1pct。本周重点13 城二手房成交面积为196 万平,环比+79.3%,较2023 年周均成交量上涨23.2%,2024W1-39 累计同比为上涨14.6%,涨幅较上周下降0.4pct。上周受到中秋节影响,成交基数较低,本周受到新政影响,新房及二手房成交量环比均有所回升。

      本周政策要闻

      1)央行、金管局、证监会:明确实行包括调整存量房贷利率、首付比例降低和优化收储资金等政策,在缓解供给侧资金压力方面给予支持。

      2)政治局会议:强调要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

      3)上海:①将非本地户籍家庭外环外社保年限由之前的3 年降至1 年(非临港片区);②居住证积分达120 分、非本地户籍家庭社保满3 年可以购买2 套;③临港新片区工作、存在职住分离的群体,在临港新片区可增购1 套。

      4)深圳:①本地家庭可以在郊区增购1 套住房;②中心城区要求非本地户籍社保年限要求3 年降至1 年,取消郊区限购;③多孩家庭可增购1 套。

      5)广州:由主城区120 平方米以下限购,非本地户籍社保要求6 个月,改为全面取消限购。

      本周观点

      从市场热度来看,本周冰山活跃指数环比回升显著,市场对政策组合拳新政落地反响较为强烈。冰山房价指数环比降幅收窄,根据历史经验,新政传导到房价端或仍需时间。但从新房房价角度来看,根据第一财经消息,本周多家房企宣布保价或涨价。例如温州保利·天珺宣布“保价至交付,降价无理由退房”,河南本土房企河南卓凯置业有限公司旗下常绿·金水宸苑项目在售房源售价上调2%。我们认为,政策短期内频率高、力度大,能够有效地提振了市场信心。此外,房价企稳回升是行业修复的重要指标,多家房企的涨价或保价行为能够助力购房客群扭转观望情绪,助力房价止跌修复。

      投资建议

      在房地产行业供给侧出清背景下,我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高,其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。标的方面我们建议关注:建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次,二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强,关注贝壳和我爱我家。新模式下持有运营资产优势显现,率先走出估值切换逻辑,关注:龙湖集团。此外,Q4 及年底政策是博弈关键期,搏稳健也可搏弹性,关注24 债务高峰已过:金地集团、新城控股和新城发展。

      风险提示

      政策效果不及预期;房价及销售面积非线性下降。