房地产开发行业周报:本周新房成交同比-33.6% 中央重磅政策密集出台
本周重磅政策密集出台,包括924 央行宣布的数项与地产相关政策,以及926 政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述。我们认为,中央维稳和支持房地产态度已十分明确,方向上““量””与“量””手抓,北京、上海、深圳限购政策有望边际松动,后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。
行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为20.1%,领先沪深300指数4.44 个百分点,在31 个申万一级行业排名第4 名。
新房:受上周中秋假期部分城市成交备案滞后、以及临近三季度末集中网签备案等因素影响,本周30 个城市新房成交面积为232.9 万平方米,环比提升85.0%,同比下降33.6%,其中样本一线城市的新房成交面积为49.6 万方,环比+62.6%,同比-51.8%;样本二线城市为105.6 万方,环比+87.2%,同比-38.4%;样本三线城市为77.7 万方,环比+99.1%,同比+1.6%。
二 房:本周13 个样本城市二 房成交面积合计100.1 万方,环比量长32.4%,同比下降7.7%。其中样本一线城市的本周二 房成交面积为38.3万方,环比+40.7%;样本二线城市为39.7 万方,环比+31.8%;样本三线城市为22.1 万方,环比+21.0%。
信用债:本周(9.23-9.29)共发行房企信用债8 只,环比量加6 只;发行规模共计47.72 亿元,环比量加32.72 亿元,总偿还” 90.99 亿元,环比量加63.7 亿元,净融资额为-43.27 亿元,环比减少30.98 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(48.0%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以证监会主管ABS(41.5%)、一般中期票据(39.6%)为主要构成。债券期限方面,本周以5 年以上(41.5%)的债券为主。
投资建议:维持行业“量持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少”混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少”城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1)开发:A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等;3)中介:贝壳;4)地方城投承担更多保交房、保障房等的任务,利好主要地方城投企业。
风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。