房地产行业点评:首提促进房地产止跌回稳 强调回应群众关切

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/王懂扬 日期:2024-09-26

  事项:

      9.26政治局会议明确“要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大‘白名单’项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。”

      平安观点:

      明确促进房地产止跌回稳,一线城市限购宽松值得期待。根据国家统计局数据,8月70城新建商品住宅房价环比降0.7%、同比降5.3%,本次政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳,意味着在房价企稳之前,政策支持仍将不断,信号意义明确;同时会议明确“要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率”,目前限购城市主要为一线,其未来限购进一步放宽值得期待。

      政策对症下药,积极因素逐步积累。当前行业复苏主要障碍为:1)存量库存较大;2)房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。本次政治局会议明确“严控增量、优化存量、支持盘活存量闲置土地”,结合“9.24国新办”会议内容,一方面通过降低存量房贷利率减轻居民月供压力,另一方面当前百城租金回报率已经高于十年期国债收益,随着LPR下调,新增房贷利率进一步下降,租金回报吸引力提升有望带动需求入市;另一方面保障性住房再贷款人民银行出资比例由原来的60%提高到100%,有望显著降低收储融资成本,加快收储落地消化存量库存,最终带来供需格局改善,房价逐步企稳。

      强调“提高质量”,重申产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷:近年中央及住建部多次表态“建好房子”,多地发布住宅品质新规,高品质的第四代住宅项目去化较好,重申历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。从房企2019-2024H1拿地情况看,越秀、建发2022年以后拿地占比较高,若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能,中海、建发、保利、绿城、华润土储调仓相对积极,建发、滨江、华润、绿城2024H1 补仓相对较多, 绿城、建发、越秀2023H2-2024H1拿地金额与市值比排名靠前。

      投资建议:尽管短期板块及个股有所反弹,部分投资者担忧出现类似“5.17”政策落地后的回撤风险。我们认为概率较小:一方面主要个股涨幅不及“5.17”政策出台前,目前主要房企市值及仓位仍处于历史低位;另一方面当前市场对于楼市下行及业务承压反应已相对钝化,多数个股破净已反应房价下行带来的减值等风险,未来潜在利空较少;同时从基本面来看,当前楼市量价较2021年高点均明显回落,同时随着首付、房贷利率大幅下降,居民购房门槛已明显回落,百城租金回报率已大于十年期国债收益率,吸引力逐步增强,积极因素逐步积累。维持板块适度积极观点,再次强调中期板块机会大于风险,短期板块催化仍在于政策,持续关注收储进展及降息效果,中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳,个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、招商蛇口、滨江集团、建发国际集团、中国海外发展、越秀地产、保利发展等,同时建议关注经纪(贝壳)、物管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。

      风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。