房地产行业1H2024综述：集中度触底回升 净负债率回落

　　1H2024，行业集中度触底回升。从市占率情况看，从市占率情况看，1H2024，TOP20 位房企销售金额市占率为28.02%。我们认为，随着政策持续回暖，行业蓝筹的市占率将进入持续回升的轨道。截止1H2024 末，部分龙头A 股上市公司现金流指标（经营活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额、定义现金短债比）达标情况保持稳定。

    　　1H2024，房地产开发投资累计增速再次回落，新开工、销售面积累计增速触底回升。行业杠杆率创出新高。1H2024，全国一线、二线、三线城市房价同比增速继续下行，分别为-3.7%、-4.5%、-5.4%。

    　　当期结算和费用率情况。1H2024，A 股房企的营业总收入增速继续回落，销售毛利率回落。其中营业总收入增速为同比-24.0%；销售毛利率为-0.37%。

    　　1H2024，A 股房企的期间费用率回升，为10.14%。

    　　当期资产减值损益和少数股东损益情况。1H2024，A 股地产上市公司资产减值损益为-103.2 亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例为-60.4%，相对1Q2024 回落。1H2024，A 股房企的少数股东损益为60.0 亿元，同比增速为-59.45%。

    　　当期销售和现金流净额。1H2024，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比为-38.3%，增速相对1Q2024 小幅回升。1H2024，A 股房企净负债率为154.9%，相比1Q2024 的净负债率回落。

    　　存货和预收款（含合同负债）。1H2024，A 股地产房企累计存货同比为-19.76%。

    　　1H2024，A 股地产房企累计预收款（含合同债务）为2.03 万亿元，同比为-31.16%，相对1Q2024 继续回落。

    　　投资建议。维持“优于大市”评级，截至2024 年8 月30 日，A 股沪深300 动态PE（TTM）为11.26 倍，地产动态PE（TTM）为15.93 倍。

    　　我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。

    　　风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。