房地产开发行业2024W36:本周新房成交同比-9.5% 二手房同比+1.7%

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-09-09

  8 月核心城市成交回落,重点关注9 月底政策节点。8 月,上海、北京、深圳二手房成交套数分别为17884 套、14363 套、3916 套,环比分别-12.2%、-7.8%、-16.4%,相较6 月分别-32.2%、-4.2%、-7.8%。趋势看,三城经过6 月政策加持的成交抬升后,8 月已经明显回落,北京因政策出台时点晚于上海与深圳,成交回落幅度相对较小。整体看,本轮“517”后核心城市成交的表现仍属于脉冲,持续性较差,这也是2023 年以来多次出现的市场表现。如果把城市范围扩大至高频新房30 城以及二手房13城,7、8 月明显季节性走弱,且新房量能持续处于近5 年的低位。我们认为,只有大力度的政策密集出台,市场才能形成阶段底部,因此我们继续看多政策,下一个可能出台大力度政策的节点为9 月底。我们认为可能的政策方向包括:房贷利率的进一步调整、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。

      行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.4%,领先沪深300 指数0.33 个百分点,在31 个申万一级行业排名第16 名。

      新房:本周30 个城市新房成交面积为163.7 万平方米,环比下降12.5%,同比下降9.5%,其中样本一线城市的新房成交面积为43.5 万方,环比-20.9%,同比14.9%;样本二线城市为73.9 万方,环比-5.7%,同比-32.3%;样本三线城市为46.3 万方,环比-13.7%,同比36.2%。

      二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计96.1 万方,环比下降5.8%,同比增长1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.2万方,环比-11.1%;样本二线城市为41.1 万方,环比-2.2%;样本三线城市为18.7 万方,环比-2.5%。

      信用债:本周(9.2-9.8)共发行房企信用债12 只,环比增加5 只;发行规模共计106.40 亿元,环比增加25.67 亿元,总偿还量88.41 亿元,环比增加45.61 亿元,净融资额为17.99 亿元,环比减少19.94 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(92.7%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般公司债(79.5%)为主要构成。债券期限方面,本周以3-5 年(44.7%)、1-3 年(38.3%)的债券为主。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。

      5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1)开发:A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等;3)中介:贝壳;4)地方城投承担更多保交房、保障房等的任务,利好主要地方城投企业。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。