房地产开发行业2024年中报综述：资产减值高于预期 强者恒强局面未变

　　核心观点

    　　2024 年上半年，房企业绩持续下滑，利润率继续下滑，从盈利能力看央企表现最佳，边际表现地方国企最优。房企有息负债规模整体稳定，民企持续降杠杆，同时其现金短债比指标当前依然较差，偿债能力有待提升。经营方面，房企销售承压，上半年百强房企销售同比下降41.8%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，房企以收定支减少拿地开支，且持续向高能级城市聚集。房企经营服务业务收入呈上升趋势，收入结构持续优化。当前行业尚处调整之中，穿越周期能力尤为重要，强者恒强趋势也更为明显，看好行业中尚存之强者。

    　　业绩持续下滑，盈利能力央企最强，边际表现地方国企最优。2024年中期房企营收20438 亿元，同比下降16.4%，归母净利润-1079亿元，亏损较上年扩大660 亿元，板块业绩持续下滑。2024 年中期房地产板块毛利率13.0%，较上年同期下降2.1 个百分点；实现归母净利率-5.3%，较上年下降3.6 个百分点，利润率继续下滑。央企表现相对较优，2023 年营收同比增长1.0%，归母净利润同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方国企毛利率边际有所提高。

    　　有息负债规模保持平稳，资产减值规模增加。2024 年上半年房企有息负债规模整体保持平稳，但民企持续降杠杆，且偿债能力仍在恶化，截至6 月末民企现金短债比为0.2，较2023 年末下降0.1 个百分点。受房价持续下跌影响，2024 年中期A 股房企资产减值规模126 亿元，上年同期为47 亿元，资产减值规模增加。

    　　销售规模下降，经营服务业务占比提升。2024 年上半年百强房企销售规模同比下降41.8%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100 房企全口径拿地金额同比下降39.5%，且持续向高能级城市聚集。房企经营服务业务收入呈上升趋势，收入结构持续优化。

    　　投资建议：2024 年以来，房地产支持政策的持续出台支撑了高能级城市房地产销售的较好表现，房地产开发企业聚焦核心（fly toquality）现象愈加明显。房地产行业整体中报业绩低于预期，市场尚处于调整之中，穿越周期之力变得更为重要，行业强者恒强的趋势也更为明显。我们继续看好行业中尚存之强者，重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、建发股份，港股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国。

    　　风险提示：行业风险在于销售、结转及房企信用修复不及预期。