房地产开发行业2024W35：本周新房成交同比-34.7% 存量房贷利率确有调降的必要与空间

我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间。在2023 年“831”系列新政中，央行出台过相关调整存量房贷利率的政策。据央行，该政策执行首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973 万笔21.7万亿元，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅为0.73 个百分点。经过一年时间，新发房贷利率政策包括LPR 及加点政策又经历数次调整，现阶段首套房主流新发房贷利率应在3.5%以下（少部分城市已经低于3%，如苏州、广州部分银行）。相较之下目前存量房贷利率再度偏高，“提前还贷”等现象对银行持续产生压力。因此我们认为，存量房贷利率也有一定继续调整的空间，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在50-100bp，预计分批次调降概率大，具体调整仍需要银行市场化配合故而落地仍需一定时间，落地调节过程也需要时间。从影响的角度看，我们认为存量房贷利率调整对短期房地产市场销售帮助并不大，将在中长期缓解提前还贷压力，增强居民信心，对居民的购房决策产生积极的影响。

    行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300 指数2.72 个百分点，在31 个申万一级行业排名第12 名。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为181.8 万平方米，环比提升1.7%，同比下降34.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.0 万方，环比9.7%，同比-4.6%；样本二线城市为74.8 万方，环比-16.9%，同比-51.5%；样本三线城市为52.0 万方，环比34.9%，同比-22.1%。

    二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计100.1 万方，环比下降3.7%，同比持平。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.8 万方，环比4.2%；样本二线城市为41.2 万方，环比-2.9%；样本三线城市为18.1 万方，环比-19.1%。

    信用债：根据wind 统计数据，本周（8.26-9.1）共发行房企信用债7 只，环比减少2 只；发行规模共计80.73 亿元，环比增加8.82 亿元，总偿还量42.8 亿元，环比减少60.25 亿元，净融资额为37.93 亿元，环比增加69.07 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（95.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（65.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（88.9%）的债券为主。

    投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。

    5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。

    风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。