城建发展(600266):从“京圈”迈向“沪上” 土拍新思路开启发展新篇章
核心观点
517 新政后高能级城市的房地产市场修复更佳,公司长期重仓北京,有望在本轮的分化复苏中充分受益。近年来公司销售逆势增长,稳居至北京市权益销售排行榜第2。公司优质项目的未结转面积较高,将有效支撑公司未来的业绩释放。5 月底公司首次参与了上海土拍,7 月初再度落子,共摘得杨浦区地块两幅,我们看好公司未来在华东区域加大投资,开启发展新篇章。
摘要
政策宽松下高能级城市回暖更佳,城建发展有望充分受益。517新政后高能级城市的房地产市场修复更佳。公司长期重仓北京,棚改项目和一级开发项目基本位于北京,在京项目的在建项目建面占比高达79.7%,有望在本轮高能级城市的复苏中充分受益。
销售增长叠加优质待结转资源,未来业绩释放将获有力支撑。
2023 年公司实现销售金额424.7 亿元,同比增长38.7%, 实现逆势增长。近年来公司稳居北京市权益销售排行榜第2,截至2023年末,公司房地产项目待结转面积共353.6 万平,合同负债/营业收入高达178%。且“天坛府”、“望坛新苑”等优质项目期末未结转面积较高,将有效支撑公司业绩释放。
土地投资从“京圈”迈向“沪上”,有望开启公司发展新篇章。
公司常年在北京的拿地金额占比在80%以上,今年5 月底公司首次参与了上海土拍,报名了当批次4 块中的3 块。最终以4. 98 亿元,摘得杨浦区长海社区地块,预计货值约9.1 亿元。7 月9 日,公司联合越秀地产,再次以22.3 亿元的价格竞得杨浦区的长白社区地块。年内两度在上海核心区域获取优质地块,我们看好公司未来在华东区域加大投资,开启发展新篇章。
维持买入评级。随着棚改项目逐渐进入收获期,预计未来公司业绩仍将继续高速增长。我们预测2024-2026 年公司的EPS 为0.48/0.54/0.58 元(原预测2024-2025 为0.74/0.86 元)。给予公司行业可比公司2024 年13X 的PE 估值,对应目标价6.27 元(原目标价为9.96 元)。维持买入评级。
风险分析
1、北京市场区域深耕风险:公司长期深耕北京市场,在建项目建面北京地区占比达到78.7%,储备项目计容建面占比达到76.8%。若北京房地产市场出现较大波动,将对公司未来业绩及盈利能力产生负面影响。按照北京市场增速-20%至20%进行敏感性分析,假设非北京区域市场增速平均低于北京趋势市场增速约5%, 公司在北京市场的销售占比保持在80%。则预计在北京区域市场悲观(-20%)/中性(0%)/乐观(20%) 情况下,2023 年公司销售增速约为1.3%/13.7%/29.6%。
2、一级开发及棚改项目进展不及预期:一级开发及棚改项目开发周期一般在10-15 年,相较于普通商品房开发具有较长的开发周期和较大的不确定性。公司目前在手一级开发项目3 个,棚改项目7 个,较多的一级开发及棚改项目易对公司造成较大的资金压力,存在项目进展和实际盈利能力不及预期的风险。
3、房地产行业复苏不及预期:房地产行业支持性政策存在不确定性且效果不及预期,行业基本面面临进一步下滑风险,导致公司业绩不及预期,盈利能力下降。