不动产与空间服务周评#395:上周新房销售环比走平 同比跌幅收窄

  行业近况

      上周(6.10-6.16)53 城新房和15 城二手房销售面积环比略增2%和下降7%,较5 月周均下降11%和基本持平,同比下降23%和增长3%,若剔除端午假期影响则同比下降10%和增长21%。

      评论

      上周新房销售环比走平,二手房销售边际略降,提示关注政策端下一步进展。上周53 城新房销售环比持平略增2%,较5 月周均降约一成,同比跌幅收窄至-23%(剔除端午假期影响后同比下跌10%);同期15 城二手房销售面积环比降近一成,较5 月周均基本持平,同比维持+3%的增长(剔除端午假期影响后同比增长21%)。5 月中下旬以来多个核心一二线城市跟进出台需求支持性政策,由此带来一二手房总销量阶段性走势平稳;同时,由于政策更多聚焦刚需而非“卖旧买新”的改善需求,挂牌量整体高位震荡、未见显著抬升,但仍须更长时间的成交量稳健才能带动房价预期持续向好,我们提示关注政策端下一步的发力举措。

      看好6-12 个月维度基本面优质标的估值回归机遇。上周覆盖AH开发商股价-2.7%/-4.6%,跑输沪深300 指数和恒生国企指数1.8/2.5ppt。4 月末政治局会议以来,行业政策取态积极调整超预期,持续提振板块情绪的同时基本面先量后价企稳的可见度提升。我们判断当前市场正处于博弈政策继续加力,同时等待局部地区基本面企稳的阶段,尤其关注一线城市销量改善持续性、房价走势能否趋于平稳以及政策端可能的进一步施力,这或带来波段向上的交易机会。综合考虑基本面与性价比,建议关注:1)性价比突出的优质龙头,A股蛇口、华发,港股中海、越秀;2)资源、财务优秀但前期市场对财务安全存有分歧的高弹性标的,如港股绿城、龙湖;3)财务微瑕或财务安全但有一定土储包袱的估值洼地,如A股首开、金地、万科等,港股金茂、宏洋、美的置业等;此外我们持续看好A股滨江、城建,港股华润置地、建发国际。

      物管板块延续回调,关注稳健型物企相对配置价值。上周重点物企下跌2.0%,与恒生国企指数跌幅相若、跑赢关联开发商3.0ppt,板块日均成交量降至4 月下旬以来的一半左右,交投情绪有所回落。我们认为短期内地产beta将持续作为物管板块走势主导,但亦需考虑稳健型物企当前业绩增速预期及兑现度相对稳健、分红派息比率系统性提升的背景下,其估值相对韧性或将强于开发板块。上周我们举办中期策略会并邀请多家重点覆盖标的,相关物企整体反馈其维持年内业绩指引不变,当前经济环境下现金流亦保持相对稳健,我们建议近期持续关注物企中期业绩兑现及派息情况。结合基本面情况考虑估值性价比,我们推荐:绿城服务、万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活。

      风险

      政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。