房地产行业周报(2024年第24周):推动保障性住房再贷款工作 新房二手房成交同比下滑

类别:行业 机构:华创证券有限责任公司 研究员:单戈 日期:2024-06-18

  板块行情:第24 周(6 月10 日-6 月14 日)申万一级行业指数中,房地产指数下降1.5%,在31 个一级行业板块中排名第22。

      政策要闻:中央层面: 1)国务院常务会议:继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施,完善“市场+保障”住房供应体系,改革相关基础性制度。2)中国人民银行:要设立保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁,有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存,加大保障性住房供给。地方层面:1)深圳:发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(修订征求意见稿)》,拟允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建,取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制,并适当调整相关业主同意的条件。2)辽源:取消住房商业贷款利率下限,首套房最低首付降至15%,二套房最低首付降至25%。3)咸宁:推出住房"以旧换新"活动,客户签订协议时至少支付10%新房房款。4)厦门:符合条件的多子女家庭住房公积金贷款额度增加20 万元。5)西安:推行商品房“以旧换新”房票发放,业主可定向购买当地一套新房。

      公司动态:1)中海集团:董事长颜建国与济南市委书记举行会谈,下一步中海集团在城市更新和老旧小区改造、建筑业转型、基础设施投资建设、城市运营、供应链生态建设及产业导入等方面加大投资合作力度。2)金地集团:每股分配比例A 股每股现金红利0.0197 元,2023 年度共计派发现金红利8893.73万元。3)保利发展:100 亿元公募债券项目获上交所更新反馈,状态为“已受理”。4)万科:向邮储银行申请41 亿元贷款,徐州万喆置业以其项目地块为16 亿元贷款提供担保,西安万高房地产以其项目在建工程为25 亿元贷款提供担保。5)招商蛇口:90 亿元小公募债券项目获上交所更新反馈,状态为“通过”。6)华润置地:42.08 亿元消费基础设施ABS 债券项目获上交所更新反馈,状态为“通过”。

      销售端:新房成交同比下降37%,二手房成交同比下降14%。1)本周21 城商品房成交面积191.9 万方,商品房日平均成交面积27.4 万方,环比下降7%,同比下降37%;2)从累计数据来看,年初至今21 城成交面积4956 万方,累计同比下降36.8%。3)第24 周11 城二手房成交面积137.6 万方,日平均成交面积19.7 万方,环比下降19%,同比下降14%。4)从累计数据来看,年初至今11 城二手房成交面积3502 万方,同比下降13%。

      投资策略:等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压,当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值,其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限,从而导致找alpha 较为艰难,建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会:1)城中村改造;2)部分房企率先解决历史土储问题,估值中枢有望提升;3)二手房时代下,具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。

      风险提示:微观传导机制失灵,仍无法有效终结房企缩表。