房地产及物管行业24年第23周周报:国常会提出继续储备新政策 成交降幅开始收窄

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼/李怡慧 日期:2024-06-11

  上周政策情况:国常会提出继续储备新政策,地方持续探索。中央政策方面,国常会再次明确房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局,要推动政策落地,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。地方政策方面,上周各地进一步探索提升居民购买力的政策,苏州出台购房落户政策,南江县推行集体土地房屋抵押贷款用于购房,胶东实行首付分期缴纳;各地对价格的管控有所松动,上海第三批住房用地出让取消溢价率10%上限要求。

      上周基本面情况:基数走低带动成交降幅收窄,上海成交表现突出。

      据Wind 及克尔瑞,上周53 城新房成交面积449 万方,环比下降13%,同比下降24%,成交较5 月底季节性回落,受基数下滑带动降幅收窄。

      二手房方面,上周14 城网签成交196 万方,环比下降3%,同比上升20%,二手房成交增速持续扩大,二手房热度回升。上周上海成交表现突出,新房、二手房成交分别环比回升13%、7%。上周11 城商品房推盘147 万方,环比下降5%,同比上升1%,推盘规模仍较低。

      上周土地情况:土地成交热度仍低位。据中指院数据,24 年6 月前6天中指院300 城商住土地出让金同比下滑37%,截至6 月6 日,24年商住土地累计出让金同比下降34%,土地成交热度仍低位。

      开发板块观点:单周成交小幅回落,一线城市反馈积极。上周新房、二手房网签数据环比有所回落,二手中介成交、来访较前一周也有小幅度下降,“517 新政”对于市场需求和信心的提振具有一定作用,但一方面需要各地政策的持续跟进,另一方面购房者也需要一段时间消化与反馈。从前一周出台大力度放松政策的一线城市来看,上周沪深市场反馈积极,来访、认购均有明显改善,受认购-网签周期影响,后续网签数据将所有体现,核心市场成交规模若能持续改善,或可对价格产生正向影响,并对其他城市需求及情绪产生正向影响。企业端来看,24 年5 月百强房企销售规模仍处于低位,前期拿地、开工的疲弱对供给端推盘能力也有一定影响,后续需求端改善对供给端的传导也需时间,在此前房价连续下行使得本轮周期修复需要更长的时间,关注后续政策落地情况及对基本面的改善效果,同时关注板块及优质房企价值重估弹性及投资机会。

      物业板块观点:板块行情上升,国企表现相对较好。上周恒生指数上升1.6%,物业板块平均上升1.1%,其中龙头央国企上升2.9%,龙头未违约民企下跌0.5%,龙头违约民企持平,物业板块整体动态PE6.1x。

      风险提示。未来基本面表现不及预期;未来融资环境收紧,信贷投放量减少;供给侧改革出清影响情绪,对于市场情绪产生扰动。