房地产行业新格局、新希望系列报告之一:详解库存规模与结构 如何解决库存问题

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/李怡慧 日期:2024-06-11

  核心观点:

      时隔7 年重提去库存,新一轮政策周期启动。14-16 周期后,时隔7 年中央重提去库存,量价持续下滑的基本面环境下,政策思路出现从“防守”到“进攻”的积极转向,新一轮围绕“去库存”的政策周期启动。

      当前住宅库存规模到底有多少?延用我们16 年12 月的测算思路,房地产库存可分为已拿地未售的广义库存、已开工未售的中期库存及已取证未售的短期库存三个口径。根据测算,截至24 年4 月,全国商品住宅口径的长期库存为91.9 亿平,对应去化周期(MA12,下同)127.7个月(10 年),中期库存27.2 亿平,去化周期37.8 个月(3 年),短期库存17.3 亿平,去化周期24.0 个月(2 年)。

      当前房地产库存存在什么问题?长期库存由于未开工土地库存的长期累积目前处于历史高峰,实际与市场波动相关性不大,要解决供地冗余导致的土地库存积压问题,需要新的土地出让制度来规范。中期库存和短期库存从21 年开始已逐步走低,距离21 年的高点分别有18%和5%的累计降幅,但销售下降幅度超过40%,导致去化周期的上升,当前库存问题主要来自需求端动力不足。

      应该如何正确解决库存问题?根据测算,若完全通过收购去库存,则将各地商品住宅去化周期降至18、12 个月以下,最少需要3.1、6.7 万亿元,资金压力较大,且并未真正转化市场需求,可持续性较弱。

      14-16 周期如何解决库存问题?14-16 周期市场企稳回升是政策修复信心、拉升销售,销售放量推动去化周期下行,最终传导至房价企稳的正反馈结果。本轮周期库存绝对规模较小,实际进入正反馈循环的销售要求降低,与14-16 周期去化周期下行滞后于成交放量、房价企稳滞后于去化周期下行不同,23 年1-5 月成交放量、去化周期下行、房价环比回升同时出现。目前政策催化剂已经开始出现,预期在房价企稳之前,需求端政策仍会持续跟进,进一步提升居民购买力,在当前库存水平下,本轮销售的放量将会加速正循环进程,推动房价企稳。

      去库存还可以怎样做?未来一段时间利率再下调、首付分期、套内计价、个人抵押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端政策或将持续推出,推动市场进入正反馈循环。

      投资建议。21 年开始政策表述虽然逐步缓和,但是可执行性较弱,本次中央明确去库存重点,对于打破通缩负循环具备重要的意义。根据国常会最新表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策”,预计未来一段时间地产行业政策将密集推出,建议进一步提高板块配置比例。

      风险提示。未来基本面表现不及预期;未来融资环境收紧,信贷投放量减少;供给侧改革下行业出清,对于市场情绪产生扰动。