固定收益:地产收储政策能实现稳地产新模式吗?

类别:债券 机构:国联证券股份有限公司 研究员:杨灵修 日期:2024-05-28

  “以旧换新”政策:地产去库的初步尝试

      “以旧换新”政策是各城市对地产去库存的初步尝试,本文归纳了以下主要政策:1.代售购新,政府不直接参与交易。2.“旧转保”模式,旧房纳入保障性住房房源进行统租。3.发放补贴。4.政府收购旧房,指定国企进行集体收购。

    政府收储商品房:地产去库存的新模式

      5 月15 日杭州市临安区发布收购商品房用作公租房的公告,该方式不同于“以旧换新”,是地产去库存的新模式,我们预计后续政府收储商品房作为公租房有望成为地产去库存的主要方式。该方案与国企收购房屋的模式类似,但更加直接,收购标的也从居民二手房转变为商品房,交易对象改为直接与地产供应商交易,该模式也与央行新设立的保障性住房再贷款相呼应,对于地产去库存具有更直接的影响。

    保障性住房再贷款——稳地产的有力举措

      本文对银行设立3000 亿元保障性住房再贷款造成的影响进行了测算,证明该政策对于地产去库存具有更直接的影响,是稳地产的有力举措。通过撬动5000 亿元银行贷款,基本能够覆盖全国70 平以下的商品房库存量,如需进一步消化地产库存,需后续政策的持续跟进。同时,该政策下政府收储地产的收益距离回本尚有一定距离,仍需政策进行一定调整以打开其收益空间。

    海外相关经验及启示

      日本的三大住房政策旨在保障中低收入群体的住房需求,收益性较低,尤其是公营住宅与住宅公团制度,其运用规模较小。其中“公营住宅”制度开始以政府新建住宅为主,后引入租借和买入民间住宅。其实施过程中主要面临收益成本不平衡、数量稀缺以及居住者不愿搬离等问题。美国则主要针对个别地产巨头企业进行援助措施,通过援助地产巨头“两房”企业,从而维持市场稳定,与我国目前地产收储做法区别较大。

      风险提示:地产企业出清风险超预期,地产收储政策实施进度不及预期。