房地产行业上海楼市新政点评:统筹考虑存量及增量 多措并举刺激需求释放

类别:行业 机构:西部证券股份有限公司 研究员:周雅婷 日期:2024-05-28

  事件:5 月27 日,上海调整优化房地产政策,提出包括调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等在内的九条政策措施。

      多维度放松限购,潜在购房需求有望逐步释放。政策提到非沪籍居民家庭及单身人士购房,连续缴纳社保或个税最低年限要求由此前的5 年调整为3 年;几大新城及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房,连续缴纳社保或个税最低年限要求由此前的3 年调整为2 年,且购房范围扩大至所在行政区全域(此前仅在产业片区)。在住房套数认定方面,离异后购房套数的认定不再按离异前家庭计算拥有住房套数,已赠与住房也不再计入赠与人拥有住房套数(此前为5 年内计入)。此外,多子女家庭在执行当前限购政策基础上,可额外增购一套住房,并且优化首套房认定标准。此次限购政策优化包含非沪籍、人才、离异、赠予和多孩家庭等多个层面,多维度放松限购可有效增加购房群体基本盘,有助于前期受压制需求逐步释放。

      下调首付比例及商贷利率,购房成本下降有助于激发置业需求。首套房方面,商贷利率下限下调至不低于LPR-45BP(原为LPR-10BP),最低首付比例下调至不低于20%(原为30%)。二套房方面,特定七区(指自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山)/七区以外商贷利率下限分别下调至不低于LPR-25BP/LPR-5BP(原为LPR+20BP/LPR+30BP),最低首付比例分别下调至不低于30%/35%(原为40%/50%)。此外,住房公积金贷款首付比例同步调整至商业住房贷款首付比例同水平,公积金贷款额度亦有提升。下调首付比例及贷款利率等信贷政策宽松有助于缓解购房者资金压力,降低购房门槛,刺激置业需求释放。

      推动以旧换新叠加放宽非沪籍单身外环内二手房购房资格,利好二手房市场景气抬升。政策支持居住困难家庭“以旧换新”,对于未来一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70 平方米及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,按出售住房面积给予不同额度补贴。此外,本次政策还扩大非沪籍单身群体购房范围至外环内二手房,并且支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。5 月初上海发起商品房“以旧换新”活动,本次针对居住困难家庭出台具体补贴细则,有助于改善需求进一步释放,叠加放松非沪籍单身外环内二手房购房资格等措施,置换链条轮动下二手房市场景气有望提升。

      投资建议:本次上海多措并举促进刚需及改善需求释放,预计限购放松等政策对成交量会有阶段性刺激,同时有望提振板块投资情绪。重点推荐二手房交易中介龙头贝壳,推荐深圳城中村改造龙头天健集团、区域龙头滨江集团,建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展,品质类房企绿城中国,具备商业现金流的民企龙湖集团、新城控股,代建龙头绿城管理控股。

      风险提示:房地产政策调控效果不及预期风险;商品房销售复苏不及预期风险;开发商资金链缓解情况不及预期风险。