地产及物管行业周报:各地积极落实降首付及利率 进一步明确去库存坚定决心

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/陈鹏 日期:2024-05-26

  本期投资提示:

      房地产行业数据:上周(24/5/18-24/5/24)34 个重点城市新房合计成交281 万平米,环比-1%;其中,一二线环比+0%、三四线环比-15%;5 月累计一手房月成交同比-37%,较4 月-2pct;其中,一二线同比-34%、三四线同比-59%,分别较4 月+3pct 和-34pct。上周13 个重点城市二手房成交147 万平米,环比+8%;5 月截至上周累计成交同比-5%,较4 月+1pct。库存方面,上周15 城推盘96 万平米,对应成交推盘比1.04 倍,最近三个月(24 年2-4 月)分别为1.07 倍、1.14 倍和0.87 倍。截至上周末,15 城可售面积9,918 万平米,环比持平%;3 个月移动平均去化月数为22.1 个月,环比-0.4 个月。目前短期库存去化月数进一步走高,但我们认为行业供给过度出清,行业中期库存处于低库存阶段,但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

      主要政策新闻:宏观方面,习近平在企业与专家座谈会上谈到要多推出一些民生所急、民心所向的改革举措;财政部表示,前4 月国有土地使用权出让收入1.05 万亿元,同比下降10.4%;住建部发出通知,做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作;国家发改委、央行等四部门发布《关于做好2024 年降成本重点工作的通知》,其中提到,推动贷款利率稳中有降。三大工程方面,山东今年将开建配售型保障性住房1.2 万套;青岛全市将新增城镇住房约9.07 万套,其中保障性住房2.1 万套,商品住宅约3.4 万套,以及城中村和棚户区改造安置住房约3.57 万套;杭州累计筹集保障房房源21.32 万套(间),完成“十四五”目标的64.6%。以旧换新方面,广州首批住房“以旧换新”活动启动 122 个项目和12 家中介机构参与;合肥市启动商品房“卖旧买新”活动。因城施策方面,湖北、河北、广西、山西、海南、河南、甘肃、云南等全省以及长沙、济南、拉萨、西安、重庆等城市调整首套房商贷首付比不低于15%,二套不低于25%;湖北、河南、甘肃、广西、山西、苏州以及重庆多地取消个人住房贷款利率下限;长沙、郑州、西安、济南、福州等地调降房贷款利率。公积金方面北京、上海、广州、深圳、东莞、南京、长沙、郑州等城市宣布下调个人住房公积金贷款利率。

      公司动态跟踪:万科与招商银行等金融机构签订协议,以万科物流作为抵押物,获得200亿元银团贷款,目前该笔银团贷款到账100 亿元;金地集团胡学文女士接替徐家俊先生担任董秘;首开股份高士尧女士接替李岩先生担任董秘;越秀地产向控股股东收购琶洲南二期项目20%股权(37.27 亿元);绿城管理中标代建杭州运河新城2 宗涉宅地项目;贝壳-W回购35.33 万股(占总股本0.01%)。

      一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数下跌5.26%,沪深300 指数下跌2.08%,相对收益为-3.18%,板块表现弱于大市,在31 个板块排名中排第30 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为:新华联、我爱我家、渝开发、城建发展、金地集团,上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中润资源、空港股份、京投发展、南都物业、大龙地产。板块表现方面,物业管理板块个股平均下跌4.91%,沪深300 指数下跌2.08%,相对收益为-2.83%,板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.9/7.1 倍;物管24/25PE 均值分别为13.2/11.2 倍。

      投资分析意见:在房地产行业基本面经历了深度调整之后,当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌,上述三大底部支撑信号显现,预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外,叠加近期政策思路转向需求侧去库存,430 新表态后需求侧政策密集放松,近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出,供需格局有望大幅改善,预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级,推荐优质产品力房企:A 股:

      滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股;H 股:华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团;建议关注:绿城管理、贝壳、我爱我家。此外,维持物业管理“看好”评级,推荐:华润万象、保利物业、中海物业、万物云,建议关注:招商积余。

      风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期;物管行业人工成本上行超预期。