房地产开发行业周报2024W21:本周新房成交同比-35.0% 自然资源部拟修订《土地储备管理办法》

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-05-26

自然资源部就修订《土地储备管理办法》公开征求意见,土地储备资金将实行专款专用。文件提出,各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划,编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模。结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。相较于2017《土地储备管理办法》,此次征求意见稿提到,财政部门从土地出让收入中划出一定比例资金,建立国有土地收益基金,用于土地储备,具体比例由各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府确定。土地储备资金通过政府预算安排,实行专款专用。新规将进一步促进土地节约集约利用,帮助实现土地高效配置。

    最新5 年期以上LPR 维持不变。据央行,5 月最新5 年期以上LPR 为3.95%,较上月维持不变,已连续3 月保持不变。

    行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.3%,落后沪深300 指数3.18 个百分点,在31 个申万一级行业排名第30 名。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为216.5 万平方米,环比下降5.5%,同比下降35.0%,其中样本一线城市的新房成交面积为46.0 万方,环比-12.9%,同比-32.2%;样本二线城市为116.1 万方,环比-9.8%,同比-37.9%;样本三线城市为54.4 万方,环比14.4%,同比-30.4%。

    二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计131.6 万方,环比下降7.1%,同比增长2.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5万方,环比-11.2%;样本二线城市为64.6 万方,环比-3.2%;样本三线城市为27.5 万方,环比-9.8%。

    信用债:本周共发行房企信用债5 只,环比不变;发行规模共计23.00 亿元,环比减少12.95 亿元,总偿还量78.01 亿元,环比增加12.1 亿元,净融资额为-55.01 亿元,环比减少25.05 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA 及AA(43.5%、47.8%)为主要构成。债券类型方面, 本周房企债券发行以超短期融资债券及一般公司债( 34.8%、34.8%)为主要构成。债券期限方面,本周以0-1 年及3-5 年(34.8%、34.8%)的债券为主。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。

    2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、基本面相关股票:1)开发:保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等;3)中介:贝壳;4)地方城投承担更多保交房、保障房等的任务,利好主要地方城投企业。2、受益于5.17 大会政策,一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。