房地产行业“517新政”点评:重大转变 方向明确 力度空前

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2024-05-22

  核心观点:

      “517 新政”点评:重大转变,方向明确。根据国务院、央行官网,5月17 日“切实做好保交房工作视频会议”在京召开(以下简称“517新政”),新政核心内容分为两方面,一是去库存,政府可通过调规、换地、收购的方式,帮助企业化解“低效库存”,对于“现房库存”,支持地方国企以需定购后用作配售/配租保障房,央行按照按照贷款本金的60%发放再贷款3000 亿元,可带动银行贷款5000 亿元。第二部分是提升购买力,在全国范围首套/二套首付比例下限下降5%至15%/25%,下调公积金利率25bp 至2.85%、取消住房商贷利率下限。

      需求端政策强度分析。第一,“517 新政”15%的首套首付为03 年以来最低,25%的二套首付为07 年以来的最低。第二,24M3 首套按揭贷款利率为3.59%,约为LPR 的91 折,如果按照历史上最低7 折计算,利率将下降82bp 至2.77%。第三,本轮周期公积金利率累计2 次下调(累计-40bp),低于14-16 年周期的5 次下调(累计-125bp)。

      购房总负担率降至历史最低。假设房屋总价不变(100 万元),对于限购城市来说,首付+前5 年/30 年贷款还款金额的总负担,从21 年9 月的54.5 万元下降至24 年5 月的38.2 万元,累计下降幅度为30%,若按揭利率进一步下降40bp,累计下降幅度将达32%,降首付及利率对于购买力的提升作用明显。考虑房价、收入的影响后,衡量购房总负担率(首付/收入+前5 年还款/收入)降至3.0x,低于08 年周期底部(3.2x)。利好因素的叠加,量变引发质变,行业量价有望企稳复苏。

      地产行情复盘及展望。14-16 年周期,地产板块收益有4 个阶段:政策博弈、预期落地到量价齐升、再次放松到投资企稳、投资企稳后的补涨阶段,四个阶段对应SW 地产板块收益分别为+22%、+128%、+40%、+14%,收益最大的阶段为第二阶段预期落地到量价齐升。本轮周期(22-26 年)预计也将有3 个阶段,“517 新政”有望实现从政策博弈到量价齐升的过渡(第一阶段向第二阶段过渡),也就是对应上一轮周期涨幅最大的一个阶段,预计行业量价齐升前估值修复空间为1xNAV(1.4xPB)。优质房企积极优化货值结构,新货占比提升,盈利底或先于价格底出现,A 股推荐:招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、金地集团、首开股份、新城控股;H 股推荐:华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团;H 股关注:绿城中国、建发国际集团、龙湖集团、中国金茂、美的置业。地产服务推荐:绿城管理控股、华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、招商积余。

      风险提示。政策落地规模、节奏、效果等不及预期;市场景气度进一步回落的风险;企业盈利能力的修复节奏低于预期。