房地产行业动态点评:吹响去库存号角

类别:行业 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/林正衡 日期:2024-05-19

吹响去库存号角,利好地方城投平台

    5 月17 日国新办举行国务院政策例行吹风会,围绕保交房和去库存两大主题打出了自2009 年以来最高力度的地产放松组合拳。最具突破性的政策是保障性住房再贷款、贷款利率市场化以及购房杠杆再突破。本次会议体现政府去库存的诚意,尤其是房贷利率下限的放开,有望带来核心城市价格预期的企稳,进而稳定行业预期。我们认为,政府收储政策利好地方城投平台,重点推荐:1)A 股开发:招商蛇口、城建发展、建发股份;2)港股开发:

    建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团;3)物管公司:华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务。

    保障性住房再贷款可实现多大程度的去库存?

    作为新型结构性货币政策工具,保障性住房再贷款有如下特点:1)支持规模:总量约5000 亿,包括央行低息再贷款3000 亿,以及由此撬动政策性银行以及商业银行的2000 亿;2)收购对象:房企的未售现房,同时强调对开发商一视同仁;3)收购主体:地方政府指定的地方国企;4)自愿原则:

    地方政府主导决策。在0-30%收购折价率的假设下,我们预计保障性住房再贷款可去化商品住宅现房库存的12.7%~18.2%。此外,在保障性住房再贷款体系外,政府主导的去库存收购对象还包括房企的闲置土地,这一举措为企业退地提供便利,有助于房企盘活存量。

    为什么房贷利率市场化更值得关注?

    本次一大突破性政策,是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限,实现房贷利率市场化。此外,全国公积金贷款利率下调0.25pct,其中5 年以上首套房公积金贷款利率进入2.0 区间。房贷利率下限的取消为16 年以来首次,重点城市利率下行空间可观,高能级城市尤为突出。激发改善需的政策指引下,二套房降幅空间更值得关注。参考目前50 城贷款利率最低水平,重点城市新房贷款利率的最高下调空间达70bp,二套房最高可达125bp。借鉴日本经验,亦可说明调整空间或较大。房贷利率调整更具广泛影响力以及需求敏感度,作为房价筑底的引路人,我们看好该政策托底市场的有效性。

    哪些标的受益程度最明显?

    我们认为,行业基本面视角下,政策组合拳,尤其是房贷利率政策调整有望带来行业预期修复,进而打开行业估值修复空间。而政府收储政策倾向于利好地方城投平台。2021 年以来,城投平台大举托底土地市场,因此目前所持有的土地或者闲置库存处于高位,我们预计地方政府在收储项目的选择上,可能会遵循以下顺序:1、地方城投平台的存量项目;2、参与本地土地市场的房企(尤其是央国企)所持项目;3、其他所有制企业已经建成且没有债务的项目。整体而言,我们认为,地方城投平台通过此轮收储,有望改善自身供需结构和负债情况。

    风险提示:行业政策调整对企业经营的扰动;行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险;部分房企因现金流压力造成的经营风险。