光大证券房地产存量与增量系列研究(一):住房“以旧换新”影响范围渐扩 “旧房收购”规模影响有待提升

类别:行业 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2024-05-19

  24 年4 月以来,住房“以旧换新”政策范围逐渐扩大到核心二线城市。

      2023 年以来,我国部分三四线城市率先出现多种形式的商品房“以旧换新”活动或政策,随着宣传推广与试行经验积累,一二线城市也开始支持住房“以旧换新”,据21 世纪经济报道,截至2024 年5 月14 日,全国已有60 余个城市或地区支持住房“以旧换新”。目前各地住房“以旧换新”主要有三种模式: “旧房收购”模式、“中介优先售房”模式、“购房补贴”模式。

      三种住房“以旧换新”模式各有运营优势与现实问题,“旧房收购”效果或更佳,但当前规模较小影响有限。

      1)“旧房收购”模式:目前常见的情况为地方国企下场收购旧房,优势在于收购资金有保障、国企主导、旧房销售与新房认购衔接办理,成交速度较快等,成交完成后地方国企可将旧房用于保障房、安置房、工抵房或二次销售等用途,既实现新房库存去化,也完成部分保障房筹集任务和二手房挂牌量疏通,收购的旧房后期通过出租经营等方式逐步回收资金,商业模式可完成闭环。目前收购目标规模较大的城市有郑州(24 年预计5000 套)、南京(24 年预计2000 套)等,其余城市整体属于百套级别的试点,且旧房收购主体基本为地方国企,短期内因各地试点规模较小、意向认购率尚不高,或对新房以及二手房成交影响有限。

      2)“中介优先售房”模式:优点在于参与主体与房源范围更大,一方面对参与活动的房源要求条件较少,可参与的房源范围较广,且参与活动的房企也不限于地方国企;但从换购人对旧房成交价的承受能力和房企对新房项目的去化速度要求看,该模式目前执行速度相对偏慢。

      3)“购房补贴”模式:除中央层面对各地“1 年内卖旧买新”的个税返还之外,各地方一般还通过其他财税补贴方式刺激居民住房“以旧换新”,包括按合同价1%~3%左右比例补贴、契税补贴、二手房交易增值税补贴等,一定程度上帮助居民降低了换房成本,提升居民换房热情。

      投资建议:我国房地产市场供求关系已发生重大变化,2024 年继续优化房地产政策,4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”,抓紧构建房地产发展新模式。

      供给侧看,监管强调金融业支持房地产责无旁贷,通过信贷、债券、股权等支持房地产融资,强调不同所有制房企融资“一视同仁”,加快推进城市房地产融资协调机制,提升经营性物业贷抵押率及用途等,优质房企的融资性现金流有望提升;需求侧看,住建部提出充分赋予城市调控自主权,地方政府“因城施策”加大购房支持力度,包括优化“认房认贷”,下调首付比例及按揭利率,优化限购范围和普通住宅标准,进一步支持多孩家庭和人才购房等;随着地方政府楼市调控自主性进一步提升,2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注三条主线:1)看好具备片区综合开发能力,有机会参与超大特大城市的城市更新,市占率有望提升的稳健龙头房企,建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2)消费类商业公募REIT 积极推进,看好先发布局多元赛道,存量资产资源丰富,在商业地产赛道具备核心竞争力的房企,建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期,逐步迈向专业化运营发展,公募REITs 利于产业园资产重估,建议关注上海临港。

      风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。