房地产行业点评研究:政策持续发力 供需有望修复

类别:行业 机构:国联证券股份有限公司 研究员:杨灵修 日期:2024-05-17

  行业事件:

      2024 年5 月17 日,中国人民银行发布房地产相关政策:1)降低商业性个人住房贷款最低首付比例,首套房不低于15%,二套房不低于25%;2)取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限;3)个人住房公积金贷款利率下调25BP。国务院政策例行吹风会中,中国人民银行副行长表示,将设立3000 亿元保障性住房再贷款,预计带动银行贷款5000 亿元。

      需求端政策持续发力

      5 月17 日,中国人民银行针对房地产市场做出3 项调整:1)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;2)取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限;3)个人住房公积金贷款利率下调25BP。5 年以下(含5 年)和5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5 年以下(含5 年)和5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

      “去库存”或成为未来地产政策基调

      2024 年,房地产市场的供求关系发生转变,政策基调也逐渐转向供给端。

      4 月30 日,中央政治局会议中强调:要结合房地产市场供求关系的新变化,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。5 月17 日,中国人民银行表示,将设立3000 亿元保障性住房再贷款,支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障房,预计可带动银行贷款5000 亿元。我们认为政策基调或转向“去库存”,“以旧换新”模式下,房地产发展新模式有望加速落地。

      “以旧换新”政策工具持续丰富

      目前各地“以旧换新”的政策主要有5 种模式:1)代售模式,代表城市深圳、上海。通过搭建房企、中介、购房者之间的桥梁,为交易提供便利;2)旧房换购模式,代表城市南京、郑州。政府平台收购符合标准的二手房,购房者在合作房企中挑选意向新房;3)回购收储模式,代表城市杭州、郑州。地方国企或政府收购存量新房、二手房,后续或用于人才住房、保租房、分批出售;4)发放换新补贴,代表城市沈阳、苏州。购房者卖一买一时可获得一定财政补贴;5)“旧转保”,代表城市肇庆。国资统租存量房源用作保租房,但不买断房屋所有权。

      投资建议

      我们认为地产行业有望逐步筑底,板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端,城镇化率仍然有较大提升空间,叠加宽松政策后改善性需求的释放,需求有望持续修复;供给端,政策继续坚持“因城施策”,强调消化存量房产,“以旧换新”政策逐步在各城市中展开,有望盘活房企资产。建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业,以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场有望在新一轮周期中持续增长,建议关注二手房交易龙头企业。

      风险提示:1.政策效果不及预期;2.市场修复不及预期;3.信用风险加剧