房地产行业点评:中央出台一揽子政策 再再再强CALL地产

类别:行业 机构:国金证券股份有限公司 研究员:杜昊旻/方鹏 日期:2024-05-17

  事件

      2024 年5 月17 日中央出台一揽子支持地产的政策。上午全国切实做好保交房工作视频会议召开,何副总理强调要继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。中午央行连续发布三条新政:取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、降低个人住房贷款最低首付款比例。下午国新办举行吹风会,会上透露人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000 亿元用于收储去库存。

      点评

      需求端再度加码,信贷政策三连发。在首付比例方面,首套商贷最低首付款比例降至15%,二套商贷最低首付款比例降至25%,当前首付比例基本属于历史最低水平。在房贷利率方面:取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,据报道近期佛山首套房贷利率降至3.15%,常州降至3.25%,预期后续各地可因城施策,多数城市有望迎来房贷利率下降的浪潮。在公积金方面:个人住房公积金贷款利率下调0.25 个百分点,目前5 年及以下和5 年以上首套公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%,5 年及以下和5 年以上首套公积金贷款利率分别为不低于2.775%和3.325%。在信贷政策持续发力下,首付比例及房贷利率的下降能够切实降低购房门槛及按揭成本,减轻购房资金压力,有望激发潜在需求入市。

      供给端重点在于保交付及去库存,五千亿银行贷款资金支持。在保交付方面,何副总理强调要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置,全力支持应续建项目融资和竣工交付。保交付的具体抓手是城市房地产融资协调机制,截至5 月16 日商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350 亿元。在去库存方面,何副总理强调相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困,同时对于商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。去库存的具体抓手是地方国企收储,央行设立3000 亿元保障性住房再贷款,利率1.75%,期限1 年且可展期4 次,预计带动银行贷款5000 亿元,该笔资金向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作保障性住房。

      中央多措并举,坚定支持房地产市场企稳,改善预期提振信心。自4 月30 日政治局会议重磅定调后,地产政策大幅转向,近期自上而下政策密集出台,释放中央坚定支持房地产市场企稳的信号。今日需求端央行政策三连发,政策宽松幅度及出台频率超预期;供给端白名单持续推进保障购房者权益,央行、政策行及各商业银行预计发放5000亿贷款收储去库存。我们认为近期一系列政策充分体现了中央支持地产的决心及力度,同时后续政策及重磅定调仍然可期,有望改善地产的舆论氛围及预期,全方面提振市场对于地产的信心。

      投资建议

      近期各类重磅政策应出尽出,中央层面不断释放积极信号坚定助力房地产企稳,市场预期大幅转向,信心重于黄金。我们自四月末以来持续提示地产底部已现,市场信心修复后地产股股价迎来快速反弹。首推重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力的房企,如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升,拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

      风险提示

      宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约