房地产开发行业2024W19:本周新房成交同比-51.9% 宽松进程延续 全国仅剩6省市维持限购

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-05-12

新增社融规模超预期转负,新增居民中长期贷款持续低迷。据Wind,4 月全国社会融资规模增量为-1987 亿元,同比少增14236 亿元,这是自2005 年10月后首次出现单月社融增量为负。居民信贷方面持续低迷,4 月新增居民中长期贷款为-1666 亿元,同比少增510 亿元,新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为-22.8%。新增居民中长期贷款创历史单月最低值,且连续3 个月同比少增,指向目前房地产需求仍偏弱。居民中长期信贷的疲软是拖累近期社融的主要方向之一。

    本周深圳、杭州、西安优化住房限购政策,目前全国仅6 省市仍维持限购。

    全国范围内仍执行较严格限购政策的省市包括:北京、上海、深圳、海南省,名义上执行或部分区域执行限购的城市包括:广州、天津。

    行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为4.4%,领先沪深300 指数2.66 个百分点,在31 个申万一级行业排名第4 名。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为162.1 万平方米,环比下降2.9%,同比下降51.9%,其中样本一线城市的新房成交面积为36.4 万方,环比-26.7%,同比-51.8%;样本二线城市为85.7 万方,环比18.2%,同比-53.3%;样本三线城市为40.0 万方,环比-10.7%,同比-48.8%。

    二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计115.5 万方,环比增长46.6%,同比下降20.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.6 万方,环比34.9%;样本二线城市为58.9 万方,环比48.1%;样本三线城市为23.1 万方,环比62.9%。

    信用债:本周共发行房企信用债4 只,环比减少14 只;发行规模共计21.70亿元,环比减少137.82 亿元,总偿还量66.02 亿元,环比减少81.58 亿元,净融资额为-44.32 亿元,环比减少56.24 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(82.9%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以证监会主管ABS(53.9%)为主要构成。债券期限方面,本周以5 年以上(53.9%)的债券为主。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、政治局会议提到的“统筹研究消化存量”成为接下来主要关注的政策落地方向,特别是其落地资金规模以及落地模式。去年提出的三大工程持续推进,进展稍慢。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、在本轮周期中有望最终显著受益标的:1)开发:滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等;3)中介:贝壳。2、主题层面建议关注上海、北京、深圳、广州本地概念股等受单城市政策驱动的概念标的。3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。