4月政治局会议地产表态解读:推动市场去库存 加速行业新均衡

类别:行业 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊 日期:2024-05-07

本次会议主要精神解读如下:

    1)会议未提及“房住不炒”。

    2)会议提出“继续坚持因城施策”。结合2023 年7 月政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断,我们认为需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开,不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。

    3)会议提出“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益”,首次明确保交楼责任主体。我们认为此次会议明确“三方”责任,相关提法呼应年初建立的城市房地产融资协调机制,将进一步推动后续机制见效、资金落地,推动实物工作量落地。

    4)会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

    时隔九年中央再度给出房地产去库存相关提法。在供需关系改变的背景下去库存,核心配套政策或将围绕“以旧换新”、加快调整各种限制性政策等方向展开。目前我国一二手房地产市场都面临库存量大、价格承压等问题,打通置换链条,有序盘活市场需求,促进一二手房地产市场正向循环发展,有利于缓解库存压力。同时我们认为,在供过于求背景下推动去库存,需继续松绑不合时宜的限制性政策,因城施策激发刚改需求入场。同时加大保交楼力度,推动行业债务化解,降低系统性风险。

    优化增量住房方面。从新建住房的角度来看,限制大户型开发的“7090 政策”正在逐渐退出历史舞台,我们认为未来增量商品住宅将更加注重使用面积、产品质量、周围配套等因素。从土地供应角度来看,我们认为土地指标将更加有效配置,防止进一步加剧部分城市库存压力。从保障房和商品房供应的角度来看,我们认为未来保障房或更多采取存量转化方式(即纳保模式);商品房更多采取新建方式。从城市更新角度来看,我们认为“三大工程”仍然值得关注。

    去库存有望推动,加速行业新均衡。我们认为,本次会议更加重视化解房地产领域风险,尤其将房地产去库存重新纳入政策视野,意义重大。我们判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台,有利行业长期健康稳定。当前房地产板块整体估值水平过低,伴随供给侧改革持续推动,行业各项数据有望加速进入新均衡状态。优质公司竞争力将逐步呈现。估值角度看,当前板块估值过低,后续面临修复。

    投资建议:维持“优于大市”评级。我们认为本次政策利好行业内优质蓝筹企业,继续看好行业三阶段信用修复。1)开发类:A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团;H 股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业;2)物业:万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务;3)文旅:华侨城A;4)园区:张江高科。

    风险提示。行业基本面下行风险。