房地产开发行业2023年年报及2024年一季报综述:业绩探底负债压降 央企表现相对较好

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲/李凯 日期:2024-05-06

  核心观点

      2023 年及2024 年一季度,房企业绩持续下滑,且利润率仍在探底。房企有息负债规模持续压降,尤其是民营房企持续降杠杆,但其现金短债比指标当前依然表现较差,偿债能力有待提升。经营方面,进入2024 年以来,房企销售承压,一季度百强房企销售同比下降49.1%,规模房企全部录得负增长。拿地方面,2024 年一季度拿地规模同比有所回升,且持续向高能级城市聚集。融资方面,公开市场持续呈净偿还状态,房企现金流承压。2024 年以来,融资端及需求端政策频出,高能级城市市场有望率先复苏,重点布局高能级城市的房企将优先受益。

      行业整体业绩持续下滑,利润率仍在探底,央企表现相对较好。

      我们对A+H 股216 家房企进行统计,2023 年共实现营收59370 亿元,同比增长0.5%,实现归母净利润-2403 亿元,亏损较上年扩大306 亿,板块业绩持续下滑。2023 年房地产板块实现毛利率13.8%,较上年下降1.2 个百分点;实现归母净利率-4.0%,较上年下降0.5 个百分点,利润率仍在探底。但央企表现相对较优,2023 年营收同比增长4.6%,归母净利润同比小幅下滑7.3%,毛利率18.8%,远高于行业平均水平。

      有息负债规模持续压降,民企偿债能力有待提升。2023 年样本房企有息负债规模较上年底下降4.0%,2024 年一季度,A 股样本房企有息负债规模较2023 年年末再次下降4.5%,其中民企有息负债规模较2023 年年末下降20.3%。民企现金短债比当前表现依然较差,偿债能力有待提升。

      销售规模下降,房企现金流承压。2023 年百强房企销售规模同比下降17.7%,头部房企相对更有韧性,越秀、建发等房企录得正增长。进入2024 年以来,房企销售承压,一季度百强房企销售同比下降49.1%,规模房企全部录得负增长。拿地方面,2024 年一季度拿地规模同比有所回升,且持续向高能级城市聚集。融资方面,公开市场持续呈净偿还状态,房企现金流承压。

      投资建议:2024 年以来,房地产支持政策持续出台。需求端,北上广深四个一线城市相继放松限购,成都、长沙等核心二线城市取消限购;融资端房地产城市融资协调机制快速推进。4 月30 日的中央政治局会议提出要消化存量房产和优化增量住房,未来供给端政策也有望陆续出台。我们认为,在政策的支持下,高能级城市市场有望率先修复,而重点布局于高能级城市的房企将优先受益。重点推荐 A 股:招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、城建发展、天健集团,港股:华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团。

      风险提示:行业风险在于销售、结转及房企信用修复不及预期。