房地产开发行业点评:政治局会议点评:新增消化存量 静待政策落地

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-05-01

事件:4 月30 日,中共中央政治局召开会议。

    从大方向来说,本次会议较2023 年中央重要会议并没有明显转变,依然是构建房地产发展新模式、追求地产供需关系的平衡。相对新的提法是“人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。代表政策在供给侧有了新的发力方向。

    但对比2014、2015 年宽松周期,本次会议表述是“统筹研究”,而不是2014 年住建部领导“千方百计去库存”或2015 年政治局会议“要化解房地产库存”,表述上有一定差异。

    “消化存量”后续可能落地的方向是成立统一平台收储。(1)无论是中央成立统一平台,或者中央推动地方政府成立平台去收储存量,背后资金依然大部分需要由中央层面解决,单纯依靠地方财政很难推进。此种方式的最大核心,在于中央层面资金支持的总量,而不在于资金投放的渠道。(2)收购对象可分为开发商的累积的新房房源库存、开发商的未动工库存地块。我们不认为,二手房会成为这类政策的主攻对象,原因在于二手房是非标产品,难以统一定价获取,且分散获取的二手房也很难转为可供统一管理的保障房,管理效益较差。

    (3)假设收储开发商库存新房房源转为保障房,依然面临供给流向可售市场还是可租市场的问题,收储量天然不宜过大。我们认为,除了开发商库存新房外,未动工地块也是一条路径,收储之后,既不会流向市场影响供给,又可以帮助开发商回流现金,减轻库存压力,直接优化资产负债表。

    收储有过尝试,实操层面仍需克服诸多难点,关键在于支持资金的到位。第一种是在2023年央行试点住房租赁团体购房贷款,额度1000 亿元下放至试点城市用以收储。该贷款平均利率偏高,较难覆盖当前住宅的租金回报率,如果在市场化原则下政府收储可能面临无房可收的局面。因此资金利率需进一步降低,且应充分考虑市场化原则问题,包括收购价格如何确定等实操规则。第二种是以郑州为首的多个城市推出的“以旧换新”模式。郑州提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套。一方面政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体,面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”;另一方面通过政策鼓励,促进二手房经纪机构、开发商和换(购)群众协同参与,促进市场化“以旧换新”。

    第二种模式不乏其他城市尝试,但收效甚微。而前者依赖于资金的到位。

    从“优化增量”来看,保交楼和优质住房是主攻方向。2024 年的保交楼的主要增量推手是城市房地产融资协调机制“白名单”落地的项目。根据人民日报,截至3 月末,商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查,其中审批同意项目数量超过2100 个,总金额超过5200 亿元(审批额度而非落地金额)。“优质住房”理论上利好注重品质优先的房企,但限价政策不完全打开、地价下行幅度不及房价下行幅度利润空间被压缩到极致、销售萎靡三大因素始终压制着所有的品质优先的房企。在销售有起色的情况下,利润空间打开的背景下,品质房企才能真正以品质取胜。

    “三大工程”虽然并没有在此次会议中提及,但预计仍然是重点方向,包括不断审批上报项目、审批额度、落实下放资金。但是,如我们此前在报告中所阐述,城中村改造的周期较长,产生效益的速度较慢,保障房一方面不宜大干快上,另一方面廉价土地资源的稀缺依然是保障房的阻力。

    我们对政策的预测:我们对政策的预测依然承袭过往,即政策不会不到。今年年内有希望继续推进的政策包括:需求侧继续加码一线(限购区域、社保年限、商业、首付比例)、房贷利率下行、交易税费进一步下调等;供给侧,成立平台收储新房转为保障房;三大工程继续推进。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。