房地产行业周报:投资销售延续下行 地方政策持续改善

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文/郑南宏/王懂扬 日期:2024-04-21

周度观点:本周长沙、北京等地优化房地产政策,长沙规定不再审查购房者资格条件、“以旧换新”购买新房可按“认房不认贷”享受首套首付和按揭利率;郑州就配售型保障性住房管理办法公开征求意见,广州发布旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法,福州印发商品房预售资金监管办法。考虑当前板块持仓、估值仍处低位,后续政策端支持可期。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等;同时关注物管(保利物业、招商积余等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头、产业链(北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等)及保障房、城中村改造等主题性机会。

    政策环境监测:1)投资销售延续下行,传统旺季相对平淡;2)郑州出台配售型保障房管理办法,保障房建设持续加速。

    市场运行监测:1)成交环比下滑,市场压力犹存。本周(4.13-4.19)新房成交1.9万套,环比下降4.2%,二手房成交2.2万套,环比下降7.9%。4月新房日均成交同比下降41.3%,降幅较3月收窄1.8个百分点。2)库存环比微升,去化周期23.9个月。16城取证库存10206万平,环比升0.6%;去化周期23.9个月。3)土地成交回升、溢价率回落,一二线占比提高。上周百城土地供应建面1969.2万平、成交建面1459.8万平,环比升8.9%、升60.7%;成交溢价率4.5%,环比降2.5pct;其中一、二、三线成交建面分别占比4.8%、27.9%、67.3%,环比分别升4.4pct、升6.7pct、降11pct。

    资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行61亿元,环比减少66亿元,海外债发行0.3亿美元,上周无发行;房企发行利率1.98-3.8%,可比利率较前次下降为主。2)地产股:本周房地产板块跌2.87%,跑输沪深300(1.89%);当前地产板块PE(TTM)11.83倍,估值处于近五年66.04%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、金科股份、雅戈尔,南向资金净流入前三为华润置地、万科企业、龙湖集团。

    风险提示:1)楼市修复不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)行业短期波动超预期风险。