房地产:销售端边际改善 投资端压力仍在

类别:行业 机构:国联证券股份有限公司 研究员:杨灵修 日期:2024-04-18

  行业事件

      国家统计局发布2024 年1-3 月份全国房地产市场基本情况报告。1-3 月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为22668 万平方米/21355 亿元/22082 亿元/17283 万平方米,同比增速分别为-19.4%/-27.6%/-9.5%/-27.8%。整体来看,2024 年1-3 月销售端有所改善,投资端降幅扩大,市场仍有待修复。

      投资端:开发投资持续承压,新开工面积有所改善据国家统计局数据,2024 年1-3 月全国房地产累计开发投资22082 亿元,同比变化-9.5% ,降幅较前月扩大0.5pct;累计房屋新开工面积17283 万平方米,同比变化-27.8%,降幅较前月收窄1.9pct;累计房屋竣工面积15259 万平方米,同比变化-20.7%,降幅较前月扩大0.5pct。受销售下行和回款压力的影响,房企投资意愿较低。预计在“三大工程”带动下,房地产开发投资额有望迎来边际修复。

      销售端:新房销售边际改善,房价有望企稳

      2024 年1-3 月累计商品房销售面积22668 万平方米,同比变化-19.4%,降幅较前月收窄1.1pct;累计商品房销售金额21355 亿元,同比变化-27.6%,降幅较前月收窄1.7pct。2024 年以来,各地陆续推出房地产宽松政策,需求得到一定释放。但市场观望情绪依然浓厚,预计商品房销售面积与金额仍有压力。

      2024 年1-3 月全国商品房销售均价9420.8 元/平,同比变化-10.2%,降幅较前月收窄0.9pct;3 月单月全国商品房销售均价9548.2 元/平,同比变化-9.3%,环比变化2.7%。一二线城市住房需求逐渐释放,有望带动全国销售均价结构性修复。

      资金端:销售回款持续下行,房企融资有所改善2024 年1-3 月累计房地产开发企业资金来源为25689 亿元,同比变化-26%,降幅较前月扩大1.9pct。在销售持续承压的市场环境下,预计房企到位资金仍将保持下行。1-3 月累计房地产到位资金中,自筹资金、国内贷款分别为8681、4554 亿元,同比变化-14.6%、-9.1%,降幅较前月分别收窄0.6、1.2pct。城市融资协调机制出台后,房企融资能力得到改善,但销售低迷下回笼资金降幅有所扩大。

      投资建议:优质国央企有望率先修复

      2024 年3 月地产供需持续承压,随着房地产政策持续落地,基本面有望迎来缓慢修复。二手房市场在以价换量带动下,短期内活跃度较高,若能完善配套置换政策,实现一二手房联动,新房市场有望得到改善。建议关注土储丰富、信用优质的国央企;二手房市场有所改善,关注二手房交易龙头企业。

      风险提示:1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期;3.房企资金风险。