2024年1-3月房地产开发和销售数据点评:高基数下同比依旧承压 后续降幅有望逐步收敛

类别:行业 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/宋子逸/赵智勇 日期:2024-04-18

事件描述

    2024 年4 月16 日,国家统计局发布最新房地产开发和销售情况月度报告。

    事件评论

    3 月当月销售降幅仍相对较大。按可比口径计算,2024 年1-3 月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-27.6%/-19.4%/-10.2%,3 月销售额/面积/均价分别同比-25.9%/-18.3%/-9.3%,单月销量同比降幅有所收窄,与百强房企和重点城市网签数据趋势一致,但下降幅度明显更低,近年来统计局口径相对更为平滑。高基数下一季度销售同比降幅较大,整体符合预期;4 月以来,重点城市网签数据维持较大降幅,前瞻指标也逐步回落,但基数相应也有一定下降,预计二季度开始销售同比降幅有望逐步收敛。

    开竣工表现弱势。按可比口径计算,2024 年1-3 月新开工面积同比-27.8%,3 月新开工面积同比-25.4%,开工维持双位数下降符合预期,在销售前景不明朗、库存去化周期较长、二手房替代、多数房企资金压力较大的背景下,预计开工的调整仍将延续。2024 年1-3 月竣工面积同比-20.7%,3 月竣工面积同比-21.7%,整体表现仍相对较差,竣工下降主要反映自然竣工周期逐步见顶,但近几年累积的应交而未交的缺口仍较大,在合同约束和政策兜底下,保交付可提供一定潜在支撑,只是何时有实质性进展还需观察。

    到位资金和投资表现依旧承压。按可比口径计算,2024 年1-3 月房企到位资金同比-26.0%,3 月同比-29.0%,其中国内贷款和自筹资金单月同比分别为-6.3%/-13.7%,降幅环比略有收窄,定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-41.5%/-46.7%,维持较大降幅。

    2024 年1-3 月房地产开发投资完成额同比-9.5%,3 月同比-10.1%,降幅环比有所扩大,当前施工面积处于下行通道,土地市场表现弱势,房地产投资预计将延续下滑态势。

    2024 年度展望:行业正在寻找新的均衡点,2024 年总量将加速进入均衡区间,但急跌阶段正在过去,预计2024Q2 开始同比跌幅会逐步收敛;全局房价压力相对较小,但核心城市仍有较大结构性压力。当前时点,预计2024 年销售、开工、投资仍将延续双位数左右同比降幅,而竣工弹性取决于保交楼推进力度,中性情境下预计有一定下降。

    投资建议:行业仍在寻找新均衡点,关注优质开发龙头和弱周期标的。2024 年一季度房地产开发和销售各项指标同比降幅较大,与去年高基数相关,随着政策继续调整优化以及风险逐步释放,行业有望向新发展模式逐步过渡。当前行业仍处于寻找新均衡的过程之中,但量的急跌阶段正在过去,Q2 开始跌幅会逐步收敛;多数城市房价已回归均衡区间,部分低线城市房价甚至接近重置成本,但核心城市房价仍存结构性压力。地产股价已提前反映较悲观预期,只是系统性的修复动力还需等待,建议关注供给侧优化标的,尤其产品力突出的改善型房企,以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头;此外,短期亦需重视“三大工程”相关标的。

    风险提示

    1、需求表现持续低于预期;

    2、政策进度和效果低于预期;

    3、房价下跌导致资产负债表受损。