房地产行业点评报告:销售降幅收窄 回款压力影响投资开工动力

类别:行业 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2024-04-17

  单月销售降幅收窄,一季度销售数据不及预期

    国家统计局发布2024 年1-3 月商品房投资和销售数据。1-3 月,全国商品房销售面积2.27 亿平,同比下降19.4%(1-2 月-20.5%),其中商品住宅销售面积同比下降23.4%;1-3 月商品房销售额2.14 万亿元,同比下降27.6%(1-2 月-29.3%),其中商品住宅销售额同比下降30.7%。3 月单月销售面积1.13 亿平(2017-2023年3 月均值1.53 亿平),同比下降18.3%;销售额1.08 万亿元(2017-2023 年3月均值1.42 万亿元),同比下降25.9%,均创2017 年以来3 月单月最低值。分区域看,1-3 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.1%、-23.9%、-19.4%、-14.3%,中部地区降幅最大。据我们跟踪的64 城数据,4 月前两周新房销售面积同比降幅超40%,高基数下二季度销售市场或将继续承压。

      新开工面积低位运行,竣工数据增速仍下降

      2024 年1-3 月,全国房屋新开工面积1.73 亿平,同比下降27.8%(1-2 月-29.7%),延续了2021 年下半年以来的下降趋势,其中住宅新开工同比下降28.7%;3 月单月新开工面积0.57 亿平(2017-2023 年3 月均值1.20 亿平),同比下降26.3%,销售数据疲软和土地成交面积减少持续影响新开工进程。1-3 月,房屋竣工面积1.53 亿平,同比下降20.7%(1-2 月-20.2%),其中住宅竣工面积同比下降21.9%;3 月单月竣工面积0.49 亿平(2017-2023 年3 月均值0.60 亿平),同比下降21.7%。

      开发投资降幅扩大,销售回款降幅继续扩大

      2024 年1-3 月,房地产开发投资额2.21 万亿元,同比下降9.5%(1-2 月-9.0%),降幅有所扩大,其中住宅开发投资额同比下降10.5%;3 月单月开发投资额1.02万亿元,同比下降10.1%,销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。

      2024 年1-3 月,房地产开发企业到位资金2.57 万亿元,累计同比下降26.0%(1-2月-24.1%),其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%(1-2 月-10.3%、-15.2%、-34.8%、-36.6%),在销售持续筑底的影响下,销售回款资金降幅有所扩大,企业资金压力犹存。

      投资建议

      2024 年一季度核心城市购房政策持续宽松,超30 城提出住房以旧换新政策,项目“白名单”融资支持陆续落地。但在高基数下房地产销售和投资数据依旧承压,市场仍处于调整过程中,当前购房者信心仍未恢复。在销售数据不及预期的情况下,我们认为2024 年三大工程将有效为房地产投资托底。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的:(1)保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企;(2)万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

      风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大。(2)政策放松不及预期。