地产行业周报:清明节周二手房价出现止跌

类别:行业 机构:浙商证券股份有限公司 研究员:杨凡/吴贵伦 日期:2024-04-08

  前提提示:冰山活跃指数为二手带看数据计算得到,数值超过30 代表市场活跃,低于30代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数,由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为4 月1-7 日。

      本周冰山活跃指数较历史同期略好

      本周重点50 城冰山活跃指数显示各大城市市场活跃度略有企稳,北京重回30 活跃门槛值以上。本周活跃指数在活跃门槛值30 以上的仅为北京和深圳。从活跃度绝对数值上来看,本次三月小阳春绝对数值略高于2023 年2-3 月:2023 年2月周度活跃值22,3 月为15.6,4 月清明节周活跃值为13.4;2024 年3 月为20,本周清明节活跃值为14.3。从绝对数值上来看,清明节活跃度较去年同期略好。

      冰山二手房价本周出现止跌

      二手房价方面,冰山50 城平均房价滚动月环比-1.22%(本周矫正为冰山价格,而先前用的挂牌平均价格),较上周回升0.2 个百分点。涨跌幅靠前的三个城市为金华+5.53%(可能因成交量小,成交结构变化引起)、成都+0.39%、太原-0.15%。涨跌幅靠后的三个城市为台州-3.16%、南京-2.63%、嘉兴-2.52%。与上周相比,本周50 城市房价月环比分化明显。

      新房及二手房成交环比均下降

      根据Wind 搜集的地方房管局网签数据,本周重点30 城新房成交面积117 万平,环比-64.5%;本周重点18 城二手房成交面积为146 万平,环比-17.6%。

      本周政策要闻

      要闻1:3 月28 日郑州市印发《郑州市促进房产市场“买就买新、以旧换新”工作方案(试行)》的通知,2024 年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套,包括①政策鼓励市场交易5000 套;②郑州城发集团收购二手房5000 套。其中郑州城发集团收购二手住宅后主要用于满足主城区保障性租赁住房缺口。我们认为:郑州市“以旧换新”等举措是落实房地产发展新模式的重要举措,有助于打通一二手房置换链条,调节新房供需,促进行业回暖。

      要闻2:清明节期间部分三四线城市调控政策有调整,如4 月3 日河南省许昌市房地产工作联席会议印发《许昌市2024 年房地产调控工作目标》,明确加大对白名单项目的金融支持力度,推动落实认房不认贷政策,继续实行契税缴纳政府补贴政策(最高20%),对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠的政策延期至2025 年底等。1 我们认为,截止目前年内政策放松的面与放松政策的城市能级上来看,还需要等待政策节后进一步发力。

      二手房冰山活跃指数前置成交数据1 个月,我们维持先前判断,清明节后第一周小阳春活跃度回调。虽然活跃度可能和2023 年同期持平或略好,但整体活跃度还在门槛值以下,市场偏冷。我们认为4 月是政策继续推进的关键时间点,可调节政策包括限购圈进一步打开、改善产品限制政策放松、契税减免、个税抵扣增加、房贷利率加点下调(主要为北京和上海)等。

      投资建议:继续看好24 年内地产板块投资机会我们继续看好地产板块:“低仓位+低预期”推动板块估值修复。主要看好:

      1)23 年超跌高性价比标的:保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、滨江集团等。

      2)一线城市标的:城建发展、越秀地产、中华企业等。

      3)看好地产+科技类标的:张江高科、苏州高新;4)高股息标的:中国国贸。

      风险提示

      政策效果不及预期;房价及销售面积非线性下降。