房地产开发行业周报2024W14:本周新房成交同比-31.8% 多城出台房产“以旧换新”政策

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-04-07

近期多个城市出台房产“以旧换新”政策,最终落地效果取决于资金支持体量及政策细节的制定。据中国证券报,目前郑州、南京、宁波、青岛、济南等10 余个城市或地区已出台房产“以旧换新”相关政策。以郑州为例,郑州2024 年全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套,主要分为城发集团收购、市场化运作两个渠道。郑州该文件整体仍偏框架性指导,包括城发集团收购如何定价、收购资金来源等尚未明确,仍有待后续进一步观察。

    3 月百城房贷利率环比上月持平,部分城市取消首套房贷利率下限。此前央行披露,3 月5 年期以上LPR 保持3.95%不变。据贝壳数据,3 月全国百城首套主流房贷利率为3.59%,二套为4.16%,环比上月均保持不变。近期部分城市取消首套房贷利率下限,包括南昌、九江、新余、赣州、青岛、潮州、汕尾、烟台等。我们认为今年核心城市房贷利率的进一步下调值得期待。

    行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%,落后沪深300 指数2.31 个百分点,在31 个申万一级行业排名第27 名。

    新房:本周30个城市新房成交面积为193.7万平方米,环比下降44.6%,同比下降31.8%,本周受清明假期影响销售环比降幅较大,同比维持低位。其中样本一线城市的新房成交面积为54.4 万方,环比-24.2%,同比-16.2%;样本二线城市为85.3 万方,环比-51.9%,同比-45.3%;样本三线城市为54.0 万方,环比-46.2%,同比-14.1%。3 月累计新房成交面积方面,样本30 城共计101.7 万方,同比-43.7%;一线城市为24.0 万方,同比-47.0%;二线城市为54.1 万方,同比-40.7%;三线城市为23.6 万方,同比-46.4%。

    二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计87.4 万方,环比下降38.2%,同比下降25.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.5 万方,环比-39.7%;样本二线城市为45.0 万方,环比-38.0%;样本三线城市为16.8 万方,环比-36.3%。

    信用债:本周共发行房企信用债8 只,环比减少9 只;发行规模共计55.10亿元,环比减少124 亿元,总偿还量31.89 亿元,环比减少128.81 亿元,净融资额为23.21 亿元,环比增加4.81 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(72.8%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据(52.8%)为主要构成。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。

    2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。