房地产开发行业月报:3月百强房企月度销售报告:3月权益销售额同比降45% 小阳春成色不足

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖依依 日期:2024-04-01

  3 月房企供应增加、春节需求的延后释放、以及季度末房企促销力度加大带动成交环比增长,但是同比依然保持较大降幅,且3 月底市场热度有环比走弱的现象,传统小阳春成色不足。销售恢复较慢一方面因为连续几年拿地萎缩天然地会制约供货,加上很多房企在上年已经将核心区域库存推出,剩下的优质库存较少,供应结构影响销售恢复;另一方面需求端本身较弱,当前由于购房者对于房价、收入、就业信心不足,购房观望情绪浓重,需要更强劲的政策支持。1-3 月TOP100 房企操盘口径销售额7792.4亿元,同比降低47.5%,较上月累计同比增长1.3pct;权益口径销售额6073.4 亿元,同比降低48.3%,较上月累计同比增长2.7pct。3 月TOP100房企操盘口径销售额3583.2 亿元,同比降低45.8%,环比增长92.8%;权益口径销售额2853.1 亿元,同比降低44.8%,环比增长104%。

      TOP10 房企累计操盘口径销售额跌幅收窄至43%,其他梯队房企跌幅在49%以上。从1-3 月操盘口径销售金额来看,TOP10 房企跌幅最小,同比下降42.8%;其次是TOP51-100 房企,同比下降49.4%。跌幅最大的是TOP11-20 房企,同比下降55%。从1-3 月权益口径销售金额来看,跌幅最小的是TOP10 房企,同比下降45.4%;其次是TOP51-100 房企,同比下降47.5%。跌幅最大的是TOP21-30 房企,同比下降54.0%。

      对比2024 年1-3 月与上年同期,操盘口径销售的门槛均出现下降,跌幅最小的是50 强门槛。具体看,10 强门槛从452.7 亿元下降至200.0 亿元,同比下降55.8%;20 强门槛从185.2 亿元下降至94.0 亿元,同比下降49.2%;30 强门槛从104.3 亿元下降至54.5 亿元,同比下降47.7%;50 强门槛从59.4 亿元下降至32.8 亿元,同比下降44.8%;100 强门槛从25.0 亿元下降至13.0 亿元,同比下降48.0%。

      3 月TOP40 房企仅2 家实现单月销售同比正增,64%房企跌幅大于40%,个别房企依靠核心城市热销项目同比有明显改善。3 月操盘口径销售额排名靠前的分别是中海地产、绿城中国、华润置地,分别实现销售额391.4、282.6、269.8 亿元。从单月同比增速看,TOP40 房企仅2 家实现同比正增,其中大悦城控股同比表现最佳,单月同比增长39.8%,其次为华侨城23.2%、中海地产-4.2%、绿城中国-5.5%、越秀地产-12%。1-3 月累计操盘口径销售额排名靠前的是保利发展、中海地产、万科地产,分别实现销售金额578.7、571.9、541 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看,TOP40 房企仅1 家实现同比正增长,即华侨城同比1.4%,其次为大悦城同比持平。重点房企中,跌幅相对较小的有绿城中国-13.3%、中海地产-27.9%、建发房产-31.6%、滨江集团-37.7%、华润置地-37.8%。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企基本未变。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进是2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:A 股华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股招商积余。H 股华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。