房地产开发行业周报:本周新房成交同比-39.8% 北京取消离异购房限制

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-04-01

  北京取消离异购房限制,小阳春成色不足继续看政策加码。2021 年北京住建委发文规定,限制夫妻离异的任何一方购买商品住房。目前,北京住建委官网显示该文件“失效”。这代表夫妻双方离异后,即可按照北京先行购房政策判定双方各自在京购房资格。从近期销售情况看,3 月最后一周新房、二手房环比继续小幅回升,样本城市新房、二手房成交面积环比分别+46.5%、+7.3%。但我们认为目前仍处于春节后需求释放的季节性因素影响下,成交规模不论单周同比还是累计同比均维持较大跌幅,成交价格上仍维持跌势,购房者信心也明显偏弱,今年“小阳春”或成色不足。因此我们认为北京此次放松信号意义更大,建议持续关注核心城市如北京、上海、深圳进一步的调控动作。

      行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.7%,落后沪深300 指数1.53 个百分点,在31 个申万一级行业排名第22 名。

      新房:本周30个城市新房成交面积为339.7万平方米,环比提升46.5%,同比下降39.8%,其中样本一线城市的新房成交面积为71.7 万方,环比49.2%,同比-39.3%;样本二线城市为177.1 万方,环比43.6%,同比-35.6%;样本三线城市为90.9 万方,环比50.2%,同比-46.8%。3 月累计新房成交面积方面,样本30 城共计939.5 万方,同比-44.5%;一线城市为195.1 万方,同比-40.5%;二线城市为495.3 万方,同比-44.8%;三线城市为249.2 万方,同比-46.7%。

      二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计139.7 万方,环比增长7.3%,同比下降20.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.4 万方,环比7.0%;样本二线城市为71.0 万方,环比8.6%;样本三线城市为26.4 万方,环比4.2%。

      信用债:本周共发行房企信用债17只,环比减少3只;发行规模共计179.10亿元,环比增加8.36 亿元,总偿还量160.71 亿元,环比增加20.64 亿元,净融资额为18.39 亿元,环比减少12.28 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(82.4%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据、一般公司债(31.8%、27.4%)为主要构成。债券期限方面,本周以1-3 年、3-5 年(39.4%、38.8%)的债券为主。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。

      2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。