固定收益专题报告:初看REITS的投资机会(系列一)

类别:债券 机构:渤海证券股份有限公司 研究员:李济安/王哲语 日期:2024-03-29

  核心观点:

      区别于传统的股票、债券,REITs 作为一种特殊资产,既具有金融属性,又具有不动产属性,它具有较强的流动性,与其他金融资产之间的关联性较低,风险分散效果也较好。我国基础设施公募REITs 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,是一种风险回报比中等的权益类投资品种,我国拥有超100 万亿元的巨大基础设施存量,未来政策发力新基建,可选的底层资产会越来越丰富,基础设施还有较大增长空间。

      REITs 常态化发行和扩容增类不断推进。截至2024 年3 月26 日,市场共有33 只REITs 产品上市,累计发行规模突破千亿。证监会在官网发布的《基础设施证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示》显示,截至3 月14日,全市场公募REITs 数量已达到了45 只。

      2021 年上市以来,REITs 市场经历了初期较快上涨、波动下行的阶段,到如今已有价格回升,价值修复的迹象。从超涨,到超跌,再到价值回归,REITs市场不断发展完善,配置价值逐渐凸显。

      中证REITs(收盘)指数表现与股票、债券、房地产、商品指数相关性不高。

      2021 年9 月30 日至2024 年3 月26 日,中证REITs(收盘)指数表现整体弱于商品和债券指数,强于股票指数和房地产指数。2021 年9 月30 日至2021 年末,中证REITs(收盘)指数表现仅次于中证1000 指数,涨幅大于其他股票指数,以及债券、房地产、商品指数。2022 年,中证REITs(收盘)指数表现强于股票指数及转债指数,弱于多数债券指数及商品指数。2023 年,中证REITs(收盘)指数表现弱于股票、债券、房地产、商品指数。2024 年REITs 市场整体表现较好。2024 年初至3 月26 日,中证REITs(收盘)指数表现强于股票、债券、房地产、商品指数。月度数据方面,截至2024 年3 月26 日,中证REITs(收盘)指数为786.34,月涨幅0.75%,表现强于股票、债券、房地产、商品指数。

      交易热度方面,首批9 只REITs 发行后,2021 年6 月当月换手率为4.62%,此后换手率从低位回升,在2022 年2 月换手率升至3.39%后,投资热情逐渐平复,换手率持续低位波动。板块表现上,能源基础设施、生态环保表现更佳,而产业园表现较差。截至2024 年3 月26 日,收盘价跌破发行价的REITs 共23只,收盘价高于发行价的REITs 共10 只。

      截至2024 年3 月26 日,共有18 只REITs 中证估值相对净值折溢价率为负,其中,华夏中国交建高速REIT 估值相对净值折价率达到-43.06%,建信中关村REIT 估值相对净值折价率为-30.41%。共有15 只REITs 中证估值相对净值折溢价率为正,中航首钢绿能REIT、华泰江苏交控REIT 的估值相对净值溢价率分别为33.87%、25.26%。

      风险提示:

      经济波动超预期,市场风险超预期,政策推动不及预期,数据测算误差等。