房地产开发行业周报:城市房地产融资协调机制正加速落地 一线城市不同程度放松限购

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-02-18

城市房地产融资协调机制正加速落地,主要针对民营及混合所有制房企的项目,一定程度缓解房企现金流压力。据中国基金报,至2 月中旬六大行至少获取、对接超8200 个项目。据住建部,至1 月底商业银行接到名单后,已向27 个城市83 个项目发放贷款共178.6 亿元。在第一批房地产项目名单中,84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。我们认为城市房地产融资协调机制从项目维度予以支持,将一定程度区分集团公司债务与项目公司开发运营风险、缓解房企现金流压力;另一方面,也将降低项目停工风险,维护购房者权益、提升购房者信心。

    春节前夕,4 个一线城市均不同程度放松限购,实际效果仍待观察。广州作为此前在一线城市中放松力度较大的城市,进入2024 年以来率先进一步松绑限购,目前广州限购政策已相对宽松。随后上海、北京、深圳也边际放松限购政策,其中深圳放松力度相对北上更大,取消了本地户籍落户及缴纳社保年限要求;上海在放松青浦、奉贤限购政策后,小幅松绑单身人士在外环外购房的限制;北京通州区取消“双限”,整体力度在一线城市中偏弱。我们认为本轮一线城市限购的密集放松,整体节奏相较以往更快,但处于临近春节返乡的节点,因此实际效果仍待观察。

    行情:W6(春节前一周)申万房地产指数累计变动幅度为1.0%,落后沪深300 指数4.82 个百分点,在31 个申万一级行业排名第28 名。W7(春节)A股休市,H 股开市3 天,房地产个股股价整体上扬。

    新房:考虑到春节假期出行人次巨增,我们预计今年春节新房二手房成交同比上年春节继续下滑。W6(春节前一周)30 个城市新房成交面积为117.2万平方米,环比下降46.3%,同比下降60.8%,其中样本一线城市的新房成交面积为19.9 万方,环比-57.8%,同比-67.1%;样本二线城市为64.0 万方,环比-45.1%,同比-57.0%;样本三线城市为33.3 万方,环比-38.7%,同比-63.0%。W7 因春节假期,多数城市暂停更新新房/二手房网签数据。

    二手房:W6(春节前一周)13 个样本城市二手房成交面积合计54.7 万方,环比下降50.1%,同比下降45.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为15.6 万方,环比-49.4%;样本二线城市为27.7 万方,环比-50.0%;样本三线城市为11.3 万方,环比-51.3%。

    信用债:W6(2.5-2.11)共发行房企信用债7 只,环比减少1 只;发行规模共计57.00 亿元,环比减少-31.7 亿元,总偿还量25.68 亿元,环比减少100.72 亿元,净融资额为31.32 亿元,环比增加69.02 亿元。W7 无新发债券。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。

    基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。