房地产开发行业月报:1月百强房企月度销售报告:开年需求较弱 政策积极发力

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖依依 日期:2024-02-01

百强房企销售开年表现较弱,在上年同期过年基数较低的情况下,2024年1 月销售同比依然下降三成以上,单月成交创近几年新低,说明当前市场依然相对低迷。1 月地产政策出台步伐显著加快,一线城市中广州和上海先后松绑限购,一线城市限购松绑预计能够加速一部分存量需求的释放,但是因为当前购房者对于房价预期、收入就业预期较弱,当前政策刺激效果比较有限,急需更强劲的政策支持。2024 年1 月TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额2351 亿元,同比降低34.2%,环比降低47.9%;权益口径销售金额1822.0 亿元,同比降低34.7%,环比降低50.1%。1月TOP50 房企操盘口径销售金额为2049.8 亿元,同比降低34.2%;权益口径销售金额1558.2 亿元,同比降低34.8%。

    从各个梯队房企情况来看,1 月不同梯队房企销售额跌幅整体相差不大,TOP10 房企的跌幅也达到34%,各个梯队房企销售普遍承压。从2024年1 月操盘口径销售金额来看,跌幅最小的是TOP21-30 房企,同比下降32.4%;TOP11-20 房企排名第二,同比下降33.3%。跌幅最大的是TOP31-50 房企,同比下降36.6%。从2024 年1 月权益口径销售金额来看,跌幅最小的是TOP11-20 房企,同比下降34.1%;TOP21-30 房企排名第二,同比下降34.2%。跌幅最大的是TOP31-50 房企,同比下降35.7%。

    对比2024 年1 月与上年同期,操盘口径销售的门槛均出现下降,跌幅最小的是100 强门槛,因为上年基数较低的缘故。具体看,10 强门槛从107.5 亿元下降至72.4 亿元,同比下降32.7%;20 强门槛从40.1 亿元下降至30.6 亿元,同比下降23.7%;30 强门槛从26.8 亿元下降至16.6亿元,同比下降38.1%;50 强门槛从15.6 亿元下降至9.6 亿元,同比下降38.5%;100 强门槛从4.7 亿元下降至3.7 亿元,同比下降21.3%。

    1 月TOP40 房企中有仅5 家房企实现操盘销售额同比正增,占比13%,头部房企降幅并未显著小于其他房企,反而部分前期出险的房企因为上年基数较低所以2024 年降幅较小,但意义不大。从1 月操盘口径销售金额来看,保利发展最高为185.0 亿元,其次为万科地产、绿城中国、招商蛇口、华润置地,分别实现销售金额180.1、118.7、113.0、102.6 亿元。

    从单月同比增速看,TOP40 房企仅5 家实现同比正增长。其中国贸地产同比表现最佳,单月同比增长143.2%,其次为华侨城83.5%、仁恒置地16.4%、星河地产10.7%、首开股份7.5%。绿地控股、碧桂园、中南置地表现较差,其中碧桂园单月同比下降71.8%。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面下行引发连锁反应。