房地产开发行业周报:地产政策进入新一轮宽松周期 发力方向是什么?未来怎么看?

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-01-28

  本周地产政策进入新一轮加速发力周期,中央支持房地产态度鲜明,地方层面广州政策进一步宽松。从政策类别看,融资端、需求端、“三大工程”均有涉及。从出台政策的部委看,国家金融监督管理总局、央行、住建部均有动作,部委间协同支持房地产行业的态度鲜明。从时点看,目前处于地产销售表现仍低迷、房企融资环境仍严峻、房企现金流压力仍在加大的阶段中。

      从节奏看,近期重要政策出台步伐显著加快。我们认为本周系列政策可以视为2023 年7 月进入政策调控“深水区”以来,第二次自上而下政策加速发力的周期。地方层面,本周广州取消建面在120 平以上住房的限购措施,同时推出出租/挂牌出售可核减家庭住房套数等政策。

      往后看,预计更多重磅政策在路上。(1)我们仍维持此前观点,预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间,深圳、上海、北京有望梯次跟进,且宽松的力度或将超越2014 年宽松周期;(2)融资端政策在“三支箭”后再次发力,未来观察在于是否推行银行端贷款尽职免责制度;(3)“三大工程”有望扩大适用城市范围,城中村方向的支持也可能不局限于狭义城中村改造,将对行业整体投资、新开工产生更大拉动作用,但实际效果仍将取决于后续政策性资金体量。

      行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为9.0%,领先沪深300 指数7.02 个百分点,在31 个申万一级行业排名第1 名。

      新房:本周30 个城市新房成交面积为189.5 万平方米,环比提升4.7%,其中样本一线城市的新房成交面积为53.0 万方,环比-5.4%;样本二线城市为88.2 万方,环比7.8%;样本三线城市为48.2 万方,环比12.1%。1 月累计新房成交面积方面,样本30 城共计683.0 万方,同比-17.0%;一线城市为180.4 万方,同比-13.8%;二线城市为349.3 万方,同比-15.2%;三线城市为153.3 万方,同比-23.8%。

      二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计116.2 万方,环比下降2.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.5 万方,环比-5.1%;样本二线城市为59.4 万方,环比0.7%;样本三线城市为24.4 万方,环比-5.5%。

      信用债:本周共发行房企信用债23只,环比增加8只;发行规模共计175.52亿元,环比增加26.78 亿元,总偿还量97.34 亿元,环比减少100.23 亿元,净融资额为78.18 亿元,环比增加127.01 亿元。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。

      基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。