房地产开发行业周报:本周新房成交同比-22.2% 70城房价持续承压

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-01-21

12 月70 城二手房价格集体下跌,各能级城市新房价格跌幅也有所扩大。据国家统计局,12 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%;同比-0.9%,跌幅较上月进一步扩大。分城市看,一线城市环比-0.4%;二线城市环比-0.4%;三线城市环比-0.5%。从城市数量看,新房价格环比上涨7 城(-2,较上月变化,下同),环比下跌62 城(+3)。二手房方面,12月一线城市二手房价格环比-1.1%;二线城市环比-0.8%;三线城市环比-0.8%。从城市数量看,70 城二手房价格在12 月集体下跌。

    行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.6%,落后沪深300 指数3.13 个百分点,在31 个申万一级行业排名第20 名。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为179.6 万平方米,环比提升1.2%,同比下降22.2%,其中样本一线城市的新房成交面积为56.1 万方,环比19.5%,同比10.8%;样本二线城市为80.5 万方,环比-13.1%,同比-32.8%;样本三线城市为43.0 万方,环比13.1%,同比-28.6%。1 月累计新房成交面积方面,样本30 城共计492.2 万方,同比-39.1%;一线城市为127.4 万方,同比-38.3%;二线城市为259.7 万方,同比-38.5%;三线城市为105.1 万方,同比-41.3%。

    二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计117.6 万方,环比增长4.4%,同比增长61.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.2 万方,环比1.4%;样本二线城市为57.7 万方,环比6.4%;样本三线城市为25.8 万方,环比3.9%。

    信用债:本周共发行房企信用债15只,环比增加1只;发行规模共计148.74亿元,环比增加17.49 亿元,总偿还量197.57 亿元,环比增加67.81 亿元,净融资额为-48.83 亿元,环比减少50.32 亿元。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。

    基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。