2023年房地产开发和销售数据点评:边际角度仍有压力 加速迈向新的均衡点

类别:行业 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/宋子逸 日期:2024-01-19

事件描述

      2024 年1 月17 日,国家统计局发布最新房地产开发和销售情况月度报告。

      事件评论

      销售环比幅度弱于历史同期。按可比口径计算,2023 年全国商品房销售额/面积/均价分别同比-6.5%/-8.5%/+2.2%,调整基数后全年销售个位数下降;12 月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-17.1%/-12.7%/-5.0%,降幅有所扩大,而环比分别+38.6%/+41.6%/-2.1%,均弱于历史同期均值。12 月数据表现与百强房企、重点城市销售趋势基本一致,销售仍处调整阶段,并未出现明显改善趋势,企稳仍需进一步的经济复苏与政策优化。

      开工仍相对较弱,竣工维持双位数增长。按可比口径计算,2023 年新开工面积同比-20.4%,12 月新开工面积同比-10.4%,上月新开工面积在基数效应下同比转正,本月同比再次转负,符合我们对于新开工趋势的判断,在销售预期不明朗、库存去化周期较长、二手房替换、多数房企资金压力较大的背景下,预计开工的调整仍将延续一段时间。2023年竣工面积同比+17.0%,12 月竣工面积同比+15.3%,环比增幅也超过历史同期均值,竣工表现在产业链指标中一枝独秀,保交楼贡献凸显;尽管自然竣工周期逐步见顶,但近几年累积的应交而未交的缺口仍较大,在合同约束和政策兜底下,竣工展望不一定悲观。

      到位资金和投资表现依旧承压。按可比口径计算,2023 年房企到位资金同比-13.6%,12月同比-15.8%,其中国内贷款和自筹资金分别同比-10.9%/-3.0%,房企融资环境改善幅度相对有限;定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-21.5%/-20.6%,与销售趋势保持一致。2023 年房地产开发投资完成额同比-9.6%,12 月同比-12.5%,当前施工面积处于下行通道,施工强度也难有起色,土地市场表现弱势,房地产投资预计将延续下滑态势。

      2024 年度展望:行业正在寻找新的均衡点,2024 年总量将加速进入均衡区间,但急跌阶段正在过去,预计2024Q2 开始同比跌幅会逐步收敛,并且在下半年某个时点同比可能回归正负零,但房价仍有结构性压力。当前时点,预计2024 年销售、开工、投资仍将延续双位数左右同比降幅,而竣工弹性取决于保交楼推进力度,中性情境下预计小幅下降。

      投资建议:行业仍在寻找新均衡点,关注优质开发龙头和弱周期标的。边际角度,除竣工外,其他指标12 月环比表现均弱于历史同期均值;全年来看,经过近两年多的调整,多项指标绝对值基本已回归至2017 年甚至更早之前。当前行业仍在寻找新均衡点,预计2024 年将加速进入均衡区间,但急跌阶段正在过去,预计2024Q2 开始同比跌幅会逐步收敛,并且在下半年某个时点同比可能回归零上下;而房价仍有结构性压力,低线城市已调整至重置成本,进一步跌价的空间有限,只是核心城市租售比和利率的倒挂仍需消化。

      关注供给侧优化标的,尤其是产品力突出的改善型房企,以及具备稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外,短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。

      风险提示

      1、需求表现持续低于预期;

      2、政策进度和效果低于预期;

      3、房价下跌导致资产负债表受损。