房地产开发行业周报:2024W2:上海两区放松限购政策 央行推动金融支持住房租赁市场发展

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2024-01-15

本周上海青浦区、奉贤区放松限购政策,一线城市逐步进入放松深水区。上海青浦、奉贤发布购房新政,在沪缴纳社保或个税满3 年及以上、与相应城区用人单位签订2 年及以上劳动(聘用)合同且工作满1 年的非沪籍人才,且在本市无住房,并同时符合政策规定单位条件之一、个人条件之一的,可在相应城区域范围内购买1 套住房,购房资格由居民家庭调整为个人。继广州外围、上海金山及临港调整限购政策之后,上海五大新城限购也开始松动,符合我们此前预期。我们认为一线城市已经进入放松深水区,未来上海松江区、嘉定区等外围区域,以及北京、深圳外围的限购政策也有望得到调整。

    央行推动金融支持住房租赁市场发展,有望降低住房租赁企业融资成本、改善房企库存去化。《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》为租赁住房开发建设、购买、运营等多个环节提供多样化融资支持。事实上,近年中央在住房租赁领域密集出台支持政策,在2023 年央行已设立租赁住房贷款支持计划结构性货币政策工具,支持规模1000 亿元。我们认为《意见》的出台,将降低住房租赁企业融资成本,提升租赁住房业务经济性,从而加快推进租赁住房发展,更好迈向租购并举长效机制的发展道路。同时住房租赁团体购房贷款明确支持存量收购,一定程度加速库存去化,改善房企流动性。

    行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.1%,领先沪深300 指数0.26 个百分点,在31 个申万一级行业排名第16 名。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为176.6 万平方米,环比下降8.7%,同比下降50.4%,其中样本一线城市的新房成交面积为46.9 万方,环比20.8%,同比-44.2%;样本二线城市为91.7 万方,环比-23.7%,同比-48.8%;样本三线城市为38.1 万方,环比10.2%,同比-59.1%。当月累计新房成交面积,样本30 城共计311.6 万方,同比-42.2%;一线城市为71.3万方,同比-50.3%;二线城市为178.2 万方,同比-35.6%;三线城市为62.1 万方,同比-47.6%。

    二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计111.7 万方,环比增长29.4%,同比下降8.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.7 万方,环比19.7%;样本二线城市为53.2 万方,环比31.2%;样本三线城市为24.8 万方,环比41.0%。

    信用债:本周共发行房企信用债14 只,环比增加12 只;发行规模共计131.25 亿元,环比增加125.25 亿元,总偿还量129.76 亿元,环比增加122.66 亿元,净融资额为1.49 亿元,环比增加2.59 亿元。

    投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。

    基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。