房地产开发行业周报:2023W48:本周新房成交同比-12.6%降幅收窄 银行密集召开房企座谈会

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖依依/周卓君/夏陶 日期:2023-12-03

  11 月新房销售整体维持低迷,预计年末难有明显翘尾行情。新房销售方面,我们跟踪的样本30 城月度周均值在11 月表现依然低迷,周均成交约236 万方,环比下降8.9%;同比下降15.7%。12 月作为传统供销旺季,预计销售将会环比抬升,但我们认为很难出现明显的翘尾行情。我们认为销售的回暖仍需政策持续加码及落地,且目前单一城市的政策效果都相对有限,更需要自上而下给予市场信心。

      本周多家银行召开房企座谈会,致力改善房企融资环境。农业银行、建设银行、交通银行、浙商银行已披露与房企召开座谈会的具体情况,包括万科、绿城中国、滨江集团、龙湖集团、美的置业、新城发展、新希望地产、陆家嘴集团、首开股份、仁恒置地、大华集团、信达地产、卓越集团、浦发集团、伟星集团等房企参会。我们认为,近期银行密集召开房企座谈会,是具体落实中央金融工作会议、三部门金融机构座谈会等会议精神的重要举措。

      地产融资“三支箭”满一周年,从实际效果看不及预期,我们认为对正常经营的房企融资支持仍有提升空间。

      行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%。落后沪深300 指数3.30 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列第29 名。

      新房:本周30 个城市新房成交面积为248.5 万平方米,环比提升5.0%,同比下降12.6%。其中样本一线城市的新房成交面积为64.7 万方,环比6.1%,同比-8.1%;样本二线城市为137.7 万方, 环比4.1%,同比-10.7%;样本三线城市为46.2 万方,环比6.4%,同比-22.8%。从今年累计48 周新房成交面积同比看,样本30 城共计12799.9 万方,同比-8.6%;一线城市为3052.4 万方,同比-0.1%;二线城市为7258.0 万方,同比-9.6%;三线城市为2489.5 万方,同比-14.8%。

      二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计113.4 万方,环比下降3.6%,同比增长36.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.8 万方,环比1.8%;样本二线城市为54.1 万方,环比-4.1%;样本三线城市为24.5 万方,环比-9.3%。

      信用债:本周共发行房企信用债5 只,环比减少12 只;发行规模共计52.98亿元,环比减少90.12 亿元,总偿还量94.67 亿元,环比增加16.58 亿元,净融资额为-41.69 亿元,环比减少106.97 亿元。

      投资建议:中国房地产走过2021 年大周期拐点后,未来主旋律是分化,看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包,在政策加码到位之下,总量下方有底,上方量价均有一定弹性,能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022 年以来的观点,最终政策力度有望媲美2008、2014 年。临近12 月的重要会议窗口期,我们认为存在博弈政策的反弹机会,择股方向包含以下几个方向:(1)基本面股票:A 股:华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等;H 股:越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等;(2)一线政策落地概念、城中村改造概念;(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。